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TROYES- BEAUSEJOUR

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface50.49m²
Coût Total121 120€
Loyer Annuel7 645€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 76 500 €
Surface : 50.49 m²
Prix au m² : 1 515,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

TROYES - Avenue Anatole France SPECIAL INVESTISSEUR Résidence Beauséjour Votre agence CAIG Immobilier vous propose un appartement de type 2 d'une surface carrez de 50.49 m2 actuellement loué comprenant :

  • Une entrée spacieuse avec wc
  • Un dégagement avec un grand placard
  • Un séjour donnant sur un grand balcon de 4.10 m2
  • Une cuisine
  • Une grande chambre avec une salle de bains
  • Cave en sous sol Chauffage collectif DPE : E (296-65) Les revenus annuels sont 6 666 EUR hors charges soit une rentabilité de 8.71 % brut Les charges annuelles sont de 1501.87 EUR (chauffage, eau froide et chaude compris) 289 lots La taxe foncière est de 1163 EUR 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisque : www.georisques.gouv.fr'
Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.286342, 4.074709
Total : 121 120€
Prix d'acquisition : 76 500€
Travaux : 38 500€
Valeur du bien : 115 000€
Frais de notaire : 6 120€
Coût estimé : 6 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.49m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 637€/mois
Loyer annuel estimé : 7645€/an
Fourchette totale : 510€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 6114€ - 9560€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 567,98 €/m²
Basé sur :725 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 167 €
Prix d'achat :76 500 €
Décote à l'achat :-2 667€ (-3.4%)
Marge achat-revente :-41 953€ (-53.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 626,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 335,36€
Coût de l'assurance :10 598,00€
Taxe foncière : 1 163,00€/an
Soit par mois : 96,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 125,15€/mois
Soit par an : 1 501,80€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 637,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 848,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 50.49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 500 €(763 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine = 6000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 50€/m² = 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 645 €/an
Calcul : 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 909 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 163 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 502 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 498 €
Revenus locatifs : +7 645 €
Charges déductibles : -45 498 €
Résultat foncier Année 1 : -37 853 €(Déficit de 37 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 453 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 998 €/an
Revenus locatifs : +7 645 €
Charges déductibles : -6 998 €
Résultat foncier Années 2+ : 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16452.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 725 €(65% de 76 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 808 €/an
Calcul : 49 725 € × 3,636% = 1 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 645 €45 502 €3 913 €-37 857 €21 400 €16 457 €16 457 €
27 798 €6 896 €3 807 €902 €--15 555 €
37 954 €6 787 €3 698 €1 167 €--14 387 €
48 113 €6 674 €3 585 €1 439 €--12 948 €
58 276 €6 557 €3 469 €1 718 €--11 230 €
68 441 €6 437 €3 348 €2 004 €--9 226 €
78 610 €6 313 €3 224 €2 297 €--6 929 €
88 782 €6 184 €3 095 €2 598 €--4 330 €
98 958 €6 051 €2 962 €2 907 €--1 424 €
109 137 €5 914 €2 825 €3 223 €---
119 320 €5 772 €2 683 €3 548 €---
129 506 €5 625 €2 537 €3 881 €---
139 696 €5 474 €2 385 €4 222 €---
149 890 €5 317 €2 229 €4 573 €---
1510 088 €5 156 €2 067 €4 932 €---
1610 290 €4 989 €1 900 €5 301 €---
1710 495 €4 816 €1 728 €5 679 €---
1810 705 €4 638 €1 549 €6 067 €---
1910 919 €4 454 €1 365 €6 466 €---
2011 138 €4 263 €1 175 €6 874 €---
2111 361 €4 067 €978 €7 294 €---
2211 588 €3 864 €775 €7 724 €---
2311 819 €3 654 €565 €8 166 €---
2412 056 €3 437 €348 €8 619 €---
2512 297 €3 213 €124 €9 084 €---
TOTAL244 881 €172 053 €56 335 €72 828 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 828 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 606 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 606 €-6 420 €+8 026 €
2+1 606 €0 €+1 606 €
3+1 606 €0 €+1 606 €
4+1 606 €0 €+1 606 €
5+1 606 €0 €+1 606 €
6+1 606 €0 €+1 606 €
7+1 606 €0 €+1 606 €
8+1 606 €0 €+1 606 €
9+1 606 €0 €+1 606 €
10+1 606 €+540 €+1 066 €
11+1 606 €+1 064 €+542 €
12+1 606 €+1 164 €+442 €
13+1 606 €+1 267 €+339 €
14+1 606 €+1 372 €+234 €
15+1 606 €+1 480 €+126 €
16+1 606 €+1 590 €+16 €
17+1 606 €+1 704 €-98 €
18+1 606 €+1 820 €-214 €
19+1 606 €+1 940 €-334 €
20+1 606 €+2 062 €-456 €
21+1 606 €+2 188 €-582 €
22+1 606 €+2 317 €-711 €
23+1 606 €+2 450 €-844 €
24+1 606 €+2 586 €-980 €
25+1 606 €+2 725 €-1 119 €
Total+40 150 €+21 848 €+18 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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