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Maison - 4 pièce(s) - 72 m²

VilleEstang (32)
Surface72m²
Coût Total107 220€
Loyer Annuel5 822€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 083,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Superbe petite Maison de village rénovée , indépendante , avec petite coursive extérieure , proche de tous commerces et écoles , avec Isolation complète , électricité récente , chauffage par convecteurs ,Double vitrage , sols carrelage et parquet flottant ainsi que tout à l'égout .Elle dispose d'un grand salon ouvert sur cuisine de 34 m² , 2 chambres de 10 et 10.5 m² , une petite salle d'eau , Wc séparés , un bureau ou chambre d'appoint de 8 m² ( dressing ) et une buanderie de 4 m² avec accès extérieur .Quelques tous petits travaux de finition à prévoir pour ce bien unique à ce prix .Idéal pour pied à terre ou investissement locatif .taxe foncière 750 € .A saisir !Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 78 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Stéphane PALLADIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de AUCH sous le numéro 834 762 429

Surface terrain : 96 m².

Ville : Estang
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32240
Coordonnées : 43.866278, -0.104974
Total : 107 220€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 22 980€
Valeur du bien : 100 980€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 9.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 485€/mois
Loyer annuel estimé : 5822€/an
Fourchette totale : 356€ - 661€/mois
Fourchette annuelle : 4276€ - 7927€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :668,45 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 128 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :+29 872€ (+62.1%)
Marge achat-revente :-59 092€ (-122.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :31,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 564,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 605,53€
Coût de l'assurance :9 381,75€
Taxe foncière : 750,00€/an
Soit par mois : 62,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 485,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 626,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par convecteurs.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration nécessaire pour optimiser le système de chauffage.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 4 m²)
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour le sol.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 980 €(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète: 4 m² × 1500€/m² = 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, douche/baignoire, lavabo, WC)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Estang (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 822 €/an
Calcul : 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 631 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 220 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 736 €
Revenus locatifs : +5 822 €
Charges déductibles : -27 736 €
Résultat foncier Année 1 : -21 914 €(Déficit de 21 914 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 514 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 756 €/an
Revenus locatifs : +5 822 €
Charges déductibles : -4 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 066 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 513.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 822 €27 740 €3 635 €-21 917 €21 400 €517 €517 €
25 939 €4 664 €3 538 €1 275 €---
36 058 €4 564 €3 439 €1 493 €---
46 179 €4 461 €3 336 €1 717 €---
56 302 €4 355 €3 230 €1 948 €---
66 428 €4 245 €3 119 €2 184 €---
76 557 €4 130 €3 005 €2 426 €---
86 688 €4 012 €2 887 €2 676 €---
96 822 €3 890 €2 765 €2 932 €---
106 958 €3 764 €2 639 €3 194 €---
117 097 €3 633 €2 508 €3 464 €---
127 239 €3 498 €2 372 €3 742 €---
137 384 €3 358 €2 232 €4 027 €---
147 532 €3 213 €2 087 €4 319 €---
157 682 €3 063 €1 937 €4 620 €---
167 836 €2 907 €1 782 €4 929 €---
177 993 €2 747 €1 621 €5 246 €---
188 153 €2 580 €1 455 €5 572 €---
198 316 €2 408 €1 283 €5 907 €---
208 482 €2 230 €1 105 €6 252 €---
218 652 €2 046 €921 €6 606 €---
228 825 €1 855 €730 €6 969 €---
239 001 €1 658 €533 €7 343 €---
249 181 €1 454 €329 €7 727 €---
259 365 €1 242 €117 €8 122 €---
TOTAL186 492 €103 717 €52 606 €82 775 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 775 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 223 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 223 €-6 420 €+7 643 €
2+1 223 €+227 €+996 €
3+1 223 €+448 €+775 €
4+1 223 €+515 €+708 €
5+1 223 €+584 €+639 €
6+1 223 €+655 €+568 €
7+1 223 €+728 €+495 €
8+1 223 €+803 €+420 €
9+1 223 €+879 €+344 €
10+1 223 €+958 €+265 €
11+1 223 €+1 039 €+184 €
12+1 223 €+1 123 €+100 €
13+1 223 €+1 208 €+15 €
14+1 223 €+1 296 €-73 €
15+1 223 €+1 386 €-163 €
16+1 223 €+1 479 €-256 €
17+1 223 €+1 574 €-351 €
18+1 223 €+1 672 €-449 €
19+1 223 €+1 772 €-549 €
20+1 223 €+1 876 €-653 €
21+1 223 €+1 982 €-759 €
22+1 223 €+2 091 €-868 €
23+1 223 €+2 203 €-980 €
24+1 223 €+2 318 €-1 095 €
25+1 223 €+2 437 €-1 214 €
Total+30 575 €+24 832 €+5 743 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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