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Maison 4 pièces 85 m²

VilleAubusson (23)
Surface85
Coût Total117 428
Loyer Annuel6 772
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-116
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 600 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 665,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une ancienne commerce avec habitation située au coeur d'une ville animée

A45996JNK23 - Cette propriété est située au cœur de la belle ville d'Aubusson, réputée pour son célèbre musée de la tapisserie et ses excellentes infrastructures, y compris une piscine avec spa, sauna et hammam, un cinéma, des bars, des restaurants et deux supermarchés. L'aéroport international de Limoges se trouve à environ une heure et demie en voiture, avec des vols quotidiens vers le Royaume-Uni. Grâce à sa situation en centre-ville, elle présente un potentiel commercial évident mais, si elle était rénovée, elle pourrait devenir une maison charmante.

Cette propriété en centre-ville n'a pas de jardin, mais il y a des cafés à côté et de l'autre côté de la rue pour votre café du matin ou votre apéro du soir.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A45996JNK23 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 50 000 €

Ville : Aubusson
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23200
Coordonnées : 45.956990, 2.173385
Total : 117 428
Prix d'acquisition : 56 600
Travaux : 56 300
Valeur du bien : 112 900
Frais de notaire : 4 528
Coût estimé : 4 528
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 564€/mois
Loyer annuel estimé : 6772€/an
Fourchette totale : 426€ - 748€/mois
Fourchette annuelle : 5113€ - 8970€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :738,09 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 738
Prix d'achat :56 600
Décote à l'achat :-6 138 (-9.8%)
Marge achat-revente :-54 690€ (-87.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 428
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 624,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 500,99
Coût de l'assurance :10 274,95
Taxe foncière : 677,25€/an
Soit par mois : 56,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 564,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité, entretien de la cheminée
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 300(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 800
    Isolation combles: 85 m² × 80€/m² = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€/fenêtre = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète 2 chambres (30 m²): 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubusson (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 772 €/an
Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 093 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 428 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 677 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 482
Revenus locatifs : +6 772
Charges déductibles : -61 482
Résultat foncier Année 1 : -54 709(Déficit de 54 709 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 309
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 182 €/an
Revenus locatifs : +6 772
Charges déductibles : -5 182
Résultat foncier Années 2+ : 1 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33309.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 790(65% de 56 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 338 €/an
Calcul : 36 790 € × 3,636% = 1 338
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 77261 4864 097-54 71321 400 €33 313 €33 313 €
26 9085 0793 9901 829--31 484 €
37 0464 9683 8802 078--29 406 €
47 1874 8533 7652 334--27 072 €
57 3314 7343 6462 596--24 475 €
67 4774 6113 5232 866--21 609 €
77 6274 4843 3953 143--18 466 €
87 7794 3523 2633 428--15 038 €
97 9354 2153 1273 720--11 318 €
108 0944 0732 9854 021--7 298 €
118 2563 9262 8384 329--2 968 €
128 4213 7742 6864 647---
138 5893 6172 5284 972---
148 7613 4532 3655 307---
158 9363 2842 1965 652---
169 1153 1092 0216 006---
179 2972 9281 8406 369---
189 4832 7401 6526 743---
199 6732 5451 4577 127---
209 8662 3441 2557 522---
2110 0642 1351 0477 929---
2210 2651 9188308 346---
2310 4701 6946068 776---
2410 6791 4623749 217---
2510 8931 2221339 671---
TOTAL216 924143 00759 50173 91721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 917
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 772 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 422-6 420+7 842
2+1 4220+1 422
3+1 4220+1 422
4+1 4220+1 422
5+1 4220+1 422
6+1 4220+1 422
7+1 4220+1 422
8+1 4220+1 422
9+1 4220+1 422
10+1 4220+1 422
11+1 4220+1 422
12+1 422+1 394+28
13+1 422+1 492-70
14+1 422+1 592-170
15+1 422+1 696-274
16+1 422+1 802-380
17+1 422+1 911-489
18+1 422+2 023-601
19+1 422+2 138-716
20+1 422+2 257-835
21+1 422+2 379-957
22+1 422+2 504-1 082
23+1 422+2 633-1 211
24+1 422+2 765-1 343
25+1 422+2 901-1 479
Total+35 550+23 066+12 484
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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