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Maison 204 m² à Montreuil-Bellay

Bien expiré
VilleMontreuil-Bellay (49)
Surface204m²
Coût Total267 252€
Loyer Annuel17 494€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 900 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 857,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur de Montreuil Bellay, grande maison ancienne de plus de 200 m² comprenant un grand salon, une cuisine salle à manger, une grande pièce (ancien commerce), à l'étage, un couloir dessert trois chambres, une salle de bain et une grande chambre avec salle de bain privative à l'ensemble s'ajoutent un grand grenier aménageable, une cave dans le roc, une belle cour close de murs avec préau et une grande dépendance pouvant être réhabilitée en habitation. Maison très bien entretenue, Menuiseries simple vitrage et chauffage fioul.

DPE: en cours. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques '.

Prix de vente : 174 900 € honoraires inclus, honoraires charge acquéreurs.

Honoraires inclus de 6% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 165 000 €. Dpe en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Montreuil-Bellay
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49260
Coordonnées : 47.132890, -0.153130
Total : 267 252€
Prix d'acquisition : 174 900€
Travaux : 78 360€
Valeur du bien : 253 260€
Frais de notaire : 13 992€
Coût estimé : 13 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.79€ - 8.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1458€/mois
Loyer annuel estimé : 17494€/an
Fourchette totale : 1181€ - 1799€/mois
Fourchette annuelle : 14174€ - 21591€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 178,57 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 428 €
Prix d'achat :174 900 €
Décote à l'achat :-65 528€ (-27.3%)
Marge achat-revente :-26 824€ (-11.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 252€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 342,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :77,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 420,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 417,09€
Coût de l'assurance :23 384,55€
Taxe foncière : 1 749,38€/an
Soit par mois : 145,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 457,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 565,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 204 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul ancien
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation basée sur 204 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements électroménagers et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation pour toute la maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 360 €(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 160€
    Isolation combles perdus: 204 m² × 40€/m² = 8160€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité:20 400€
    Mise aux normes électricité: 204 m² × 100€/m² = 20400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montreuil-Bellay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 494 €/an
Calcul : 1 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 252 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 935 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 361 €
Revenus locatifs : +17 494 €
Charges déductibles : -90 361 €
Résultat foncier Année 1 : -72 867 €(Déficit de 72 867 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 467 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 001 €/an
Revenus locatifs : +17 494 €
Charges déductibles : -12 001 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 493 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51467.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 685 €(65% de 174 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 134 €/an
Calcul : 113 685 € × 3,636% = 4 134 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 494 €90 370 €9 325 €-72 876 €21 400 €51 476 €51 476 €
217 844 €11 766 €9 082 €6 077 €--45 399 €
318 200 €11 514 €8 830 €6 686 €--38 713 €
418 565 €11 253 €8 569 €7 311 €--31 401 €
518 936 €10 983 €8 298 €7 953 €--23 448 €
619 315 €10 703 €8 018 €8 612 €--14 837 €
719 701 €10 413 €7 728 €9 288 €--5 548 €
820 095 €10 112 €7 427 €9 983 €---
920 497 €9 800 €7 116 €10 696 €---
1020 907 €9 478 €6 793 €11 429 €---
1121 325 €9 144 €6 459 €12 181 €---
1221 751 €8 798 €6 113 €12 954 €---
1322 186 €8 439 €5 754 €13 747 €---
1422 630 €8 068 €5 383 €14 562 €---
1523 083 €7 683 €4 998 €15 400 €---
1623 544 €7 284 €4 600 €16 260 €---
1724 015 €6 872 €4 187 €17 144 €---
1824 495 €6 444 €3 759 €18 052 €---
1924 985 €6 001 €3 316 €18 984 €---
2025 485 €5 542 €2 857 €19 943 €---
2125 995 €5 067 €2 382 €20 928 €---
2226 515 €4 574 €1 890 €21 940 €---
2327 045 €4 064 €1 379 €22 981 €---
2427 586 €3 536 €851 €24 050 €---
2528 138 €2 989 €304 €25 149 €---
TOTAL560 330 €280 896 €135 417 €279 434 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 434 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 674 €-6 420 €+10 094 €
2+3 674 €0 €+3 674 €
3+3 674 €0 €+3 674 €
4+3 674 €0 €+3 674 €
5+3 674 €0 €+3 674 €
6+3 674 €0 €+3 674 €
7+3 674 €0 €+3 674 €
8+3 674 €+1 330 €+2 344 €
9+3 674 €+3 209 €+465 €
10+3 674 €+3 429 €+245 €
11+3 674 €+3 654 €+20 €
12+3 674 €+3 886 €-212 €
13+3 674 €+4 124 €-450 €
14+3 674 €+4 369 €-695 €
15+3 674 €+4 620 €-946 €
16+3 674 €+4 878 €-1 204 €
17+3 674 €+5 143 €-1 469 €
18+3 674 €+5 415 €-1 741 €
19+3 674 €+5 695 €-2 021 €
20+3 674 €+5 983 €-2 309 €
21+3 674 €+6 278 €-2 604 €
22+3 674 €+6 582 €-2 908 €
23+3 674 €+6 894 €-3 220 €
24+3 674 €+7 215 €-3 541 €
25+3 674 €+7 545 €-3 871 €
Total+91 850 €+83 830 €+8 020 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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