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Maison de village 2 pièces 64 m²

VilleLagarrigue (81)
Surface64m²
Coût Total76 720€
Loyer Annuel6 681€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 921,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre à Lagarrigue, idéal premier achat ou investissement avec bonne rentabilité. Maison d'environ 64 m² (possibilité de créer 2 chambres), terrasse et joli extérieur arboré offrant un agréable jardin. Nécessite des travaux de rénovation mais présente un fort potentiel pour création d'espace optimisé. Raccordement au tout-à-l'égout et proche des transports en commun. Situation en centre-ville, pratique pour toutes les commodités. Contactez-nous pour une visite. Référence agence : 6417 Référence annonce : 3KFF-LG4-KJQ Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Lagarrigue
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81090
Coordonnées : 43.582256, 2.274048
Total : 76 720€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 72 000€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6681€/an
Fourchette totale : 429€ - 723€/mois
Fourchette annuelle : 5144€ - 8677€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 11.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 597,4 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 234 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-43 234€ (-42.3%)
Marge achat-revente :25 514€ (25.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :375,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :22,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 398,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 049,55€
Coût de l'assurance :6 713,00€
Taxe foncière : 668,07€/an
Soit par mois : 55,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 556,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 453,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements très datés et carrelage fissuré
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du parquet, peinture des murs et amélioration de l'éclairage
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - parquet abîmé et murs en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du parquet si nécessaire dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en état correct mais nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et ajout de prises selon besoin
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 681 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 499 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 720 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 668 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 436 €
Revenus locatifs : +6 681 €
Charges déductibles : -16 436 €
Résultat foncier Année 1 : -9 755 €(Déficit de 9 755 €)
Imputable sur revenu global : 9 755 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 436 €/an
Revenus locatifs : +6 681 €
Charges déductibles : -3 436 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 245 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 681 €16 438 €2 502 €-9 757 €9 757 €--
26 814 €3 371 €2 434 €3 444 €---
36 951 €3 301 €2 365 €3 649 €---
47 090 €3 229 €2 293 €3 860 €---
57 231 €3 155 €2 218 €4 076 €---
67 376 €3 078 €2 142 €4 298 €---
77 524 €2 999 €2 062 €4 525 €---
87 674 €2 917 €1 980 €4 757 €---
97 828 €2 832 €1 895 €4 995 €---
107 984 €2 744 €1 808 €5 240 €---
118 144 €2 654 €1 717 €5 490 €---
128 307 €2 560 €1 624 €5 746 €---
138 473 €2 464 €1 527 €6 009 €---
148 642 €2 364 €1 427 €6 279 €---
158 815 €2 260 €1 324 €6 555 €---
168 991 €2 153 €1 217 €6 838 €---
179 171 €2 043 €1 107 €7 128 €---
189 355 €1 929 €992 €7 426 €---
199 542 €1 811 €875 €7 731 €---
209 733 €1 689 €753 €8 043 €---
219 927 €1 563 €627 €8 364 €---
2210 126 €1 433 €497 €8 692 €---
2310 328 €1 299 €362 €9 029 €---
2410 535 €1 160 €223 €9 375 €---
2510 746 €1 016 €80 €9 729 €---
TOTAL213 986 €72 464 €36 050 €141 522 €9 757 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 927 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 681 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 403 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 403 €-2 927 €+4 330 €
2+1 403 €+1 033 €+370 €
3+1 403 €+1 095 €+308 €
4+1 403 €+1 158 €+245 €
5+1 403 €+1 223 €+180 €
6+1 403 €+1 289 €+114 €
7+1 403 €+1 357 €+46 €
8+1 403 €+1 427 €-24 €
9+1 403 €+1 499 €-96 €
10+1 403 €+1 572 €-169 €
11+1 403 €+1 647 €-244 €
12+1 403 €+1 724 €-321 €
13+1 403 €+1 803 €-400 €
14+1 403 €+1 884 €-481 €
15+1 403 €+1 966 €-563 €
16+1 403 €+2 051 €-648 €
17+1 403 €+2 138 €-735 €
18+1 403 €+2 228 €-825 €
19+1 403 €+2 319 €-916 €
20+1 403 €+2 413 €-1 010 €
21+1 403 €+2 509 €-1 106 €
22+1 403 €+2 608 €-1 205 €
23+1 403 €+2 709 €-1 306 €
24+1 403 €+2 812 €-1 409 €
25+1 403 €+2 919 €-1 516 €
Total+35 075 €+42 456 €+-7 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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