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maison vente 6 pieces rivesaltes 150m2

VilleRivesaltes (66)
Surface150
Coût Total217 200
Loyer Annuel19 058
Rentabilité8.77%
Cashflow/mois+279
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 500 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 883,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village à rénover – Rivesaltes, centre historique Une belle opportunité pour les primo-accédants

Au cœur du centre historique de Rivesaltes, cette maison de village sur trois niveaux de 150 m2 utiles (87 m2 habitables) est une opportunité rare pour les primo-accédants souhaitant accéder à la propriété tout en personnalisant leur futur chez-soi.

Rez-de-chaussée — Un grand garage et une cour privative, précieux atouts en plein cœur de village pour garer son véhicule et profiter d'un espace extérieur.

1er étage — Le niveau de vie propose une cuisine, une salle à manger lumineuse, trois chambres et des toilettes indépendantes : une distribution fonctionnelle, idéale pour une famille.

2e étage — Deux chambres supplémentaires, une salle d'eau et deux greniers aménageables offrent un potentiel d'extension intérieure à exploiter selon vos envies et votre budget.

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Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 345 et classe CLIMAT C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Sylvain Lacaussade-Daycard mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 752586735, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Rivesaltes
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66600
Total : 217 200
Prix d'acquisition : 132 500
Travaux : 74 100
Valeur du bien : 206 600
Frais de notaire : 10 600
Coût estimé : 10 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 10.59€/m²/mois
Fourchette : 8.10€ - 13.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1588€/mois
Loyer annuel estimé : 19058€/an
Fourchette totale : 1215€ - 2075€/mois
Fourchette annuelle : 14586€ - 24901€/an
Rentabilité brute :8.77%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 882,15 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 322
Prix d'achat :132 500
Décote à l'achat :-149 822 (-53.1%)
Marge achat-revente :65 122€ (23.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 087,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :63,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 150,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 006,32
Coût de l'assurance :19 005,00
Taxe foncière : 1 905,79€/an
Soit par mois : 158,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 588,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 309,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :278,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2.8/5 visible - rénovation nécessaire.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et électricité.
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 100(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:9 000
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 60€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 400
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€/fenêtre = 11400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200
    Rénovation lourde 3 chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:8 000
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rivesaltes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 058 €/an
Calcul : 1 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 507 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 200 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 273
Revenus locatifs : +19 058
Charges déductibles : -84 273
Résultat foncier Année 1 : -65 215(Déficit de 65 215 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 815
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 173 €/an
Revenus locatifs : +19 058
Charges déductibles : -10 173
Résultat foncier Années 2+ : 8 885 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43814.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 125(65% de 132 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 132 €/an
Calcul : 86 125 € × 3,636% = 3 132
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 05884 2807 514-65 22221 400 €43 822 €43 822 €
219 4399 9837 3179 456--34 366 €
319 8289 7797 11310 049--24 317 €
420 2249 5686 90210 656--13 660 €
520 6299 3496 68311 280--2 381 €
621 0429 1236 45711 918---
721 4628 8896 22312 574---
821 8928 6465 98013 246---
922 3298 3945 72813 935---
1022 7768 1345 46814 642---
1123 2327 8645 19815 367---
1223 6967 5854 91916 111---
1324 1707 2964 63016 874---
1424 6536 9974 33117 657---
1525 1476 6874 02118 460---
1625 6496 3663 70019 284---
1726 1626 0333 36720 129---
1826 6865 6893 02320 997---
1927 2195 3322 66621 887---
2027 7644 9632 29722 801---
2128 3194 5811 91523 739---
2228 8854 1851 51924 701---
2329 4633 7741 10825 689---
2430 0523 35068426 703---
2530 6532 91024427 743---
TOTAL610 431249 756109 006360 67521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 675
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 058 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 002-6 420+10 422
2+4 0020+4 002
3+4 0020+4 002
4+4 0020+4 002
5+4 0020+4 002
6+4 002+2 861+1 141
7+4 002+3 772+230
8+4 002+3 974+28
9+4 002+4 181-179
10+4 002+4 393-391
11+4 002+4 610-608
12+4 002+4 833-831
13+4 002+5 062-1 060
14+4 002+5 297-1 295
15+4 002+5 538-1 536
16+4 002+5 785-1 783
17+4 002+6 039-2 037
18+4 002+6 299-2 297
19+4 002+6 566-2 564
20+4 002+6 840-2 838
21+4 002+7 122-3 120
22+4 002+7 410-3 408
23+4 002+7 707-3 705
24+4 002+8 011-4 009
25+4 002+8 323-4 321
Total+100 050+108 203+-8 153
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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