Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 2 pièce(s) - 37 m²

Bien expiré
VilleValdoie (90)
Surface37m²
Coût Total79 000€
Loyer Annuel5 782€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 351,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Uniquement chez Girardi, à rafraîchir, un appartement de 37 m2 au 1er étage d'une petite copropriété avec un syndic bénévole, faible charge, classé en E mais en modifiant la production d'eau chaude et les radiateurs électriques, possibilité de repasser en D. Il se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine séparée, d'une chambre et d'une salle de bain avec toilette, ce bien était loué depuis 15 ans pour un loyer de 400 € hors charge, pour agrémenter ce bien, une place de parking dans la cour intérieure ainsi qu'une cave. A visiter sans tarder avec Sébastien ou . Notre motivation c'est votre coup de c?ur!

Détails : Nombre de chambre(s) : 1 Nombre de pièces : 2 Nombre de niveaux : 1 Cave : 1 Nombre de parking : 1

Ville : Valdoie
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Total : 79 000€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 25 000€
Valeur du bien : 75 000€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 13.02€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 16.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 482€/mois
Loyer annuel estimé : 5782€/an
Fourchette totale : 389€ - 597€/mois
Fourchette annuelle : 4666€ - 7164€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 189,68 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 018 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+5 982€ (+13.6%)
Marge achat-revente :-34 982€ (-79.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :391,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 414,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 380,52€
Coût de l'assurance :6 912,50€
Taxe foncière : 578,17€/an
Soit par mois : 48,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 481,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 462,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classé en E mais possibilité de repasser en D avec des modifications.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine bien entretenue mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon bien entretenu mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000 €(676 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valdoie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 782 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 276 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 578 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 507 €
Revenus locatifs : +5 782 €
Charges déductibles : -28 507 €
Résultat foncier Année 1 : -22 725 €(Déficit de 22 725 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 325 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 507 €/an
Revenus locatifs : +5 782 €
Charges déductibles : -3 507 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1324.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 782 €28 509 €2 654 €-22 727 €21 400 €1 327 €1 327 €
25 897 €3 439 €2 584 €2 459 €---
36 015 €3 366 €2 511 €2 650 €---
46 136 €3 290 €2 436 €2 845 €---
56 258 €3 212 €2 358 €3 046 €---
66 383 €3 131 €2 277 €3 252 €---
76 511 €3 048 €2 193 €3 463 €---
86 641 €2 962 €2 107 €3 680 €---
96 774 €2 872 €2 017 €3 902 €---
106 910 €2 780 €1 925 €4 130 €---
117 048 €2 684 €1 829 €4 364 €---
127 189 €2 585 €1 730 €4 604 €---
137 333 €2 483 €1 628 €4 850 €---
147 479 €2 377 €1 522 €5 102 €---
157 629 €2 267 €1 412 €5 362 €---
167 781 €2 154 €1 299 €5 628 €---
177 937 €2 036 €1 182 €5 901 €---
188 096 €1 915 €1 060 €6 181 €---
198 258 €1 790 €935 €6 468 €---
208 423 €1 660 €805 €6 763 €---
218 591 €1 525 €671 €7 066 €---
228 763 €1 386 €532 €7 377 €---
238 938 €1 243 €388 €7 696 €---
249 117 €1 094 €239 €8 023 €---
259 299 €940 €85 €8 359 €---
TOTAL185 188 €84 747 €38 381 €100 441 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 441 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 214 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 214 €-6 420 €+7 634 €
2+1 214 €+339 €+875 €
3+1 214 €+795 €+419 €
4+1 214 €+854 €+360 €
5+1 214 €+914 €+300 €
6+1 214 €+976 €+238 €
7+1 214 €+1 039 €+175 €
8+1 214 €+1 104 €+110 €
9+1 214 €+1 171 €+43 €
10+1 214 €+1 239 €-25 €
11+1 214 €+1 309 €-95 €
12+1 214 €+1 381 €-167 €
13+1 214 €+1 455 €-241 €
14+1 214 €+1 531 €-317 €
15+1 214 €+1 608 €-394 €
16+1 214 €+1 688 €-474 €
17+1 214 €+1 770 €-556 €
18+1 214 €+1 854 €-640 €
19+1 214 €+1 940 €-726 €
20+1 214 €+2 029 €-815 €
21+1 214 €+2 120 €-906 €
22+1 214 €+2 213 €-999 €
23+1 214 €+2 309 €-1 095 €
24+1 214 €+2 407 €-1 193 €
25+1 214 €+2 508 €-1 294 €
Total+30 350 €+30 132 €+218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →