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Appartement à vendre

VilleGruchet-le-Valasse (76)
Surface84m²
Coût Total159 900€
Loyer Annuel9 463€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 607,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, 4 balcons, Jardin

À vendre – Bel appartement F3 lumineux avec jardin commun Découvrez ce charmant appartement F3 offrant de beaux volumes et un cadre de vie agréable. Il se compose de :

  • Deux chambres spacieuses
  • Un grand séjour lumineux
  • Une cuisine entièrement refaite en 2024
  • Une salle de bain avec douche de 2021
  • Un WC séparé Les plus :
  • Place de stationnement privative
  • Cave
  • Jardin commun entretenu Appartement idéal pour un couple, une petite famille ou un investissement locatif.
Ville : Gruchet-le-Valasse
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76210
Coordonnées : 49.550524, 0.517519
Total : 159 900€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 14 100€
Valeur du bien : 149 100€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.39€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 12.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9463€/an
Fourchette totale : 606€ - 1026€/mois
Fourchette annuelle : 7270€ - 12316€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 442,62 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :121 180 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :+13 820€ (+11.4%)
Marge achat-revente :-38 720€ (-31.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 847,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 249,13€
Coût de l'assurance :13 991,25€
Taxe foncière : 946,26€/an
Soit par mois : 78,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 100 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes des installations électriques et de plomberie si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et rafraîchissement du parquet et des murs
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 100 €(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 200€
    Cuisine complète: 6000€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Rafraîchissement:3 300€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gruchet-le-Valasse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 463 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 132 €
Revenus locatifs : +9 463 €
Charges déductibles : -21 132 €
Résultat foncier Année 1 : -11 670 €(Déficit de 11 670 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 970 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 032 €/an
Revenus locatifs : +9 463 €
Charges déductibles : -7 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 430 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 969.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 463 €21 137 €5 532 €-11 675 €10 700 €975 €975 €
29 652 €6 893 €5 387 €2 759 €---
39 845 €6 742 €5 237 €3 102 €---
410 042 €6 587 €5 081 €3 455 €---
510 243 €6 426 €4 920 €3 816 €---
610 447 €6 259 €4 754 €4 188 €---
710 656 €6 087 €4 581 €4 570 €---
810 870 €5 908 €4 402 €4 961 €---
911 087 €5 723 €4 217 €5 364 €---
1011 309 €5 531 €4 026 €5 777 €---
1111 535 €5 333 €3 827 €6 202 €---
1211 766 €5 127 €3 622 €6 638 €---
1312 001 €4 915 €3 409 €7 086 €---
1412 241 €4 694 €3 188 €7 547 €---
1512 486 €4 466 €2 960 €8 020 €---
1612 735 €4 230 €2 724 €8 506 €---
1712 990 €3 985 €2 479 €9 005 €---
1813 250 €3 731 €2 225 €9 519 €---
1913 515 €3 469 €1 963 €10 046 €---
2013 785 €3 197 €1 691 €10 588 €---
2114 061 €2 915 €1 409 €11 146 €---
2214 342 €2 624 €1 118 €11 718 €---
2314 629 €2 322 €816 €12 307 €---
2414 922 €2 009 €503 €12 912 €---
2515 220 €1 686 €180 €13 534 €---
TOTAL303 090 €131 997 €80 249 €171 093 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 093 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 987 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 987 €-3 210 €+5 197 €
2+1 987 €+535 €+1 452 €
3+1 987 €+931 €+1 056 €
4+1 987 €+1 036 €+951 €
5+1 987 €+1 145 €+842 €
6+1 987 €+1 256 €+731 €
7+1 987 €+1 371 €+616 €
8+1 987 €+1 488 €+499 €
9+1 987 €+1 609 €+378 €
10+1 987 €+1 733 €+254 €
11+1 987 €+1 861 €+126 €
12+1 987 €+1 991 €-4 €
13+1 987 €+2 126 €-139 €
14+1 987 €+2 264 €-277 €
15+1 987 €+2 406 €-419 €
16+1 987 €+2 552 €-565 €
17+1 987 €+2 702 €-715 €
18+1 987 €+2 856 €-869 €
19+1 987 €+3 014 €-1 027 €
20+1 987 €+3 177 €-1 190 €
21+1 987 €+3 344 €-1 357 €
22+1 987 €+3 515 €-1 528 €
23+1 987 €+3 692 €-1 705 €
24+1 987 €+3 874 €-1 887 €
25+1 987 €+4 060 €-2 073 €
Total+49 675 €+51 328 €+-1 653 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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