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Appartement 4 pièces 71 m²

Bien expiré
VilleFerté-Bernard (72)
Surface71m²
Coût Total131 088€
Loyer Annuel7 621€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 600 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 318,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 71 m² - Appartement 4 pièces 71 m²

Appartement de type T4, au premier étage d'un immeuble avec ascenseur comprenant : entrée, séjour salon avec balcon, cuisine aménagée arrière cuisine, deux chambres dont une avec porte-fenêtre, salle d'eau, wc , dressing. Chauffage collectif. Menuiseries double vitrage bois. Charges trimestrielles : 468.15 € + 20.33 € (alur)

Surface : 71 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/03/2023

Consommation énergie primaire : 240 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 236 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 900 € et 1 230 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Ferté-Bernard
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72400
Coordonnées : 48.166245, 0.623367
Total : 131 088€
Prix d'acquisition : 93 600€
Travaux : 30 000€
Valeur du bien : 123 600€
Frais de notaire : 7 488€
Coût estimé : 7 488€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 11.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7621€/an
Fourchette totale : 477€ - 845€/mois
Fourchette annuelle : 5725€ - 10145€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 300 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :92 300 €
Prix d'achat :93 600 €
Décote à l'achat :+1 300€ (+1.4%)
Marge achat-revente :-38 788€ (-42.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 088€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :649,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 687,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 686,41€
Coût de l'assurance :11 470,20€
Taxe foncière : 762,07€/an
Soit par mois : 63,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 162,71€/mois
Soit par an : 1 952,52€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 635,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 913,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'une chaudière individuelle à condensation si applicable.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 000 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 800€/m² = 8000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Bernard (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 621 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 400 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 088 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 953 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 574 €
Revenus locatifs : +7 621 €
Charges déductibles : -37 574 €
Résultat foncier Année 1 : -29 953 €(Déficit de 29 953 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 553 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 574 €/an
Revenus locatifs : +7 621 €
Charges déductibles : -7 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 47 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8552.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 840 €(65% de 93 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 212 €/an
Calcul : 60 840 € × 3,636% = 2 212 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 621 €37 578 €4 405 €-29 957 €21 400 €8 557 €8 557 €
27 773 €7 461 €4 288 €312 €--8 245 €
37 929 €7 340 €4 167 €589 €--7 656 €
48 087 €7 215 €4 041 €872 €--6 784 €
58 249 €7 085 €3 912 €1 164 €--5 621 €
68 414 €6 951 €3 778 €1 463 €--4 158 €
78 582 €6 813 €3 639 €1 769 €--2 389 €
88 754 €6 669 €3 496 €2 084 €--304 €
98 929 €6 521 €3 348 €2 408 €---
109 107 €6 368 €3 194 €2 740 €---
119 290 €6 209 €3 036 €3 081 €---
129 475 €6 045 €2 871 €3 431 €---
139 665 €5 875 €2 701 €3 790 €---
149 858 €5 699 €2 526 €4 159 €---
1510 055 €5 517 €2 344 €4 538 €---
1610 256 €5 329 €2 156 €4 927 €---
1710 462 €5 134 €1 961 €5 327 €---
1810 671 €4 933 €1 760 €5 738 €---
1910 884 €4 725 €1 551 €6 159 €---
2011 102 €4 509 €1 336 €6 593 €---
2111 324 €4 286 €1 113 €7 038 €---
2211 550 €4 056 €882 €7 495 €---
2311 781 €3 817 €644 €7 964 €---
2412 017 €3 570 €397 €8 447 €---
2512 257 €3 315 €142 €8 942 €---
TOTAL244 094 €173 021 €63 686 €71 073 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 073 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 621 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600 €-6 420 €+8 020 €
2+1 600 €0 €+1 600 €
3+1 600 €0 €+1 600 €
4+1 600 €0 €+1 600 €
5+1 600 €0 €+1 600 €
6+1 600 €0 €+1 600 €
7+1 600 €0 €+1 600 €
8+1 600 €0 €+1 600 €
9+1 600 €+631 €+969 €
10+1 600 €+822 €+778 €
11+1 600 €+924 €+676 €
12+1 600 €+1 029 €+571 €
13+1 600 €+1 137 €+463 €
14+1 600 €+1 248 €+352 €
15+1 600 €+1 361 €+239 €
16+1 600 €+1 478 €+122 €
17+1 600 €+1 598 €+2 €
18+1 600 €+1 721 €-121 €
19+1 600 €+1 848 €-248 €
20+1 600 €+1 978 €-378 €
21+1 600 €+2 111 €-511 €
22+1 600 €+2 248 €-648 €
23+1 600 €+2 389 €-789 €
24+1 600 €+2 534 €-934 €
25+1 600 €+2 683 €-1 083 €
Total+40 000 €+21 322 €+18 678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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