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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface75m²
Coût Total82 646€
Loyer Annuel6 917€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 200 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 909,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Situé à 2min à pieds des commerces de l'avenue Victor Hugo et 10min à pieds de la gare, découvrez cet appartement T4 situé au 1er étage (accessible par un escalier extérieur). Il se compose d'une cuisine, d'un séjour lumineux, de deux chambres, d'un bureau avec placards, d'une salle d'eau ainsi qu'un wc séparé. L'appartement dispose également d'un extérieur. Il nécessite des petits travaux de rafraichissement. DPE en D. N'attendez plus, contactez l'agence de TULLE pour une visite !

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.269705, 1.760357
Total : 82 646€
Prix d'acquisition : 68 200€
Travaux : 8 990€
Valeur du bien : 77 190€
Frais de notaire : 5 456€
Coût estimé : 5 456€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6917€/an
Fourchette totale : 455€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 5463€ - 8757€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :872,73 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 455 €
Prix d'achat :68 200 €
Décote à l'achat :+2 745€ (+4.2%)
Marge achat-revente :-17 191€ (-26.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 646€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :409,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 433,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 151,86€
Coût de l'assurance :7 231,52€
Taxe foncière : 691,66€/an
Soit par mois : 57,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 576,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 491,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et changement de la robinetterie si nécessaire dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire dans les chambres
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 990 €(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:990€
    Peinture murs 22 m²: 30€/m² × 22 = 660€, Main d'œuvre: 330€
  • Salle de bain - Rénovation:6 500€
    Rénovation complète salle de bain 5 m²: 1300€/m² × 5 = 6500€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine 8 m²: 30€/m² × 8 = 240€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 917 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 646 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 289 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 745 €
Revenus locatifs : +6 917 €
Charges déductibles : -12 745 €
Résultat foncier Année 1 : -5 829 €(Déficit de 5 829 €)
Imputable sur revenu global : 5 829 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 755 €/an
Revenus locatifs : +6 917 €
Charges déductibles : -3 755 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 161 €/an
Prix d'achat du bien : 68 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 330 €(65% de 68 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 612 €/an
Calcul : 44 330 € × 3,636% = 1 612 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 917 €12 748 €2 777 €-5 831 €5 831 €--
27 055 €3 684 €2 703 €3 371 €---
37 196 €3 608 €2 627 €3 588 €---
47 340 €3 529 €2 548 €3 811 €---
57 487 €3 447 €2 466 €4 040 €---
67 636 €3 363 €2 382 €4 274 €---
77 789 €3 275 €2 295 €4 514 €---
87 945 €3 185 €2 204 €4 760 €---
98 104 €3 092 €2 111 €5 012 €---
108 266 €2 995 €2 014 €5 271 €---
118 431 €2 895 €1 914 €5 537 €---
128 600 €2 791 €1 810 €5 809 €---
138 772 €2 684 €1 703 €6 088 €---
148 947 €2 573 €1 592 €6 374 €---
159 126 €2 459 €1 478 €6 668 €---
169 309 €2 340 €1 359 €6 969 €---
179 495 €2 217 €1 236 €7 278 €---
189 685 €2 090 €1 109 €7 595 €---
199 879 €1 959 €978 €7 920 €---
2010 076 €1 823 €842 €8 253 €---
2110 278 €1 683 €702 €8 595 €---
2210 483 €1 537 €556 €8 946 €---
2310 693 €1 387 €406 €9 306 €---
2410 907 €1 231 €250 €9 676 €---
2511 125 €1 070 €89 €10 055 €---
TOTAL221 541 €73 665 €40 152 €147 876 €5 831 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 749 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 876 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 452 €-1 749 €+3 201 €
2+1 452 €+1 011 €+441 €
3+1 452 €+1 076 €+376 €
4+1 452 €+1 143 €+309 €
5+1 452 €+1 212 €+240 €
6+1 452 €+1 282 €+170 €
7+1 452 €+1 354 €+98 €
8+1 452 €+1 428 €+24 €
9+1 452 €+1 504 €-52 €
10+1 452 €+1 581 €-129 €
11+1 452 €+1 661 €-209 €
12+1 452 €+1 743 €-291 €
13+1 452 €+1 826 €-374 €
14+1 452 €+1 912 €-460 €
15+1 452 €+2 000 €-548 €
16+1 452 €+2 091 €-639 €
17+1 452 €+2 183 €-731 €
18+1 452 €+2 278 €-826 €
19+1 452 €+2 376 €-924 €
20+1 452 €+2 476 €-1 024 €
21+1 452 €+2 579 €-1 127 €
22+1 452 €+2 684 €-1 232 €
23+1 452 €+2 792 €-1 340 €
24+1 452 €+2 903 €-1 451 €
25+1 452 €+3 016 €-1 564 €
Total+36 300 €+44 363 €+-8 063 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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