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Détails du bien

VilleMeaux (77)
Surface64.67
Coût Total157 080
Loyer Annuel11 454
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois-158
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 64.67 m²
Prix au m² : 1 793,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Collectif, Nombre d'égages : 13, Mandat exclusif

Quartier de la Verrière à Meaux. - À VENDRE : Appartement T3 à Meaux, 77100

Citya vous propose cet appartement 3 pièces de 64 m², situé au 3ème étage d'une résidence de 12 étages avec ascenseur. Fonctionnel et lumineux, ce bien offre un beau potentiel après rénovation.

Dès l'entrée, vous serez accueilli par un séjour agréable donnant accès à un balcon, idéal pour profiter d'un espace extérieur. La cuisine, séparée, vous permettra de préparer vos repas en toute tranquillité. Vous trouverez également une salle de bain avec baignoire et deux chambres, idéales pour accueillir une petite famille ou pour aménager un bureau. Le bien est vendu non meublé et dispose d'un chauffage collectif garantissant un confort thermique tout au long de l'année. Pour votre commodité, cet appartement est également accompagné d'une place de parking et d'une cave, offrant un espace de rangement supplémentaire. Des travaux sont à prévoir, laissant la possibilité de réaménager et décorer l'appartement selon vos envies. Une belle opportunité pour un projet de résidence principale ou d'investissement. N'attendez plus pour découvrir ce bien qui allie confort et potentiel.

N'hésitez pas à contacter votre agence CITYA PROXIMMONNET pour obtenir de plus amples renseignements sur cet appartement à vendre à Meaux aux coordonnées suivantes: meaux.contact@citya.com ou au 01.64.36.55.66. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 208 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 2 224,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : https://www.citya.com/agences-immobilieres/meaux-77100/340 . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr - https://www.citya.com/agences-immobilieres/meaux-77100/340

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Coordonnées : 48.951465, 2.911387
Total : 157 080
Prix d'acquisition : 116 000
Travaux : 31 800
Valeur du bien : 147 800
Frais de notaire : 9 280
Coût estimé : 9 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.67
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 954€/mois
Loyer annuel estimé : 11454€/an
Fourchette totale : 801€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 9615€ - 13644€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 171,05 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 402
Prix d'achat :116 000
Décote à l'achat :-24 402 (-17.4%)
Marge achat-revente :-16 678€ (-11.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :786,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 832,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 833,85
Coût de l'assurance :13 744,50
Taxe foncière : 1 145,39€/an
Soit par mois : 95,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 185,33€/mois
Soit par an : 2 224,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 954,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif existant
Quantité: 1 système pour 64.67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
BalconOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection du revêtement du balcon
Quantité: balcon (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible - balcon nécessite des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 800(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 7200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:11 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1000€/m² = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1400€/m² = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture des murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Balcon - Rénovation:600
    Réfection du revêtement du balcon: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 954 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 454 €/an
Calcul : 954 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 080 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 145 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 224 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 148
Revenus locatifs : +11 454
Charges déductibles : -41 148
Résultat foncier Année 1 : -29 694(Déficit de 29 694 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 294
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 348 €/an
Revenus locatifs : +11 454
Charges déductibles : -9 348
Résultat foncier Années 2+ : 2 106 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8294.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 45441 1535 434-29 69921 400 €8 299 €8 299 €
211 6839 2115 2922 472--5 827 €
311 9179 0635 1442 853--2 974 €
412 1558 9114 9923 244---
512 3988 7534 8333 645---
612 6468 5894 6704 057---
712 8998 4194 5004 480---
813 1578 2444 3254 913---
913 4208 0624 1435 358---
1013 6887 8743 9555 815---
1113 9627 6793 7606 284---
1214 2417 4773 5586 765---
1314 5267 2683 3497 259---
1414 8177 0513 1327 766---
1515 1136 8272 9088 286---
1615 4156 5952 6768 821---
1715 7246 3542 4359 369---
1816 0386 1052 1869 933---
1916 3595 8471 92810 512---
2016 6865 5801 66111 106---
2117 0205 3041 38511 716---
2217 3605 0171 09812 343---
2317 7084 72180212 987---
2418 0624 41449513 648---
2518 4234 09617614 327---
TOTAL366 872208 61378 834158 25921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 259
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 405 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 405-6 420+8 825
2+2 4050+2 405
3+2 4050+2 405
4+2 405+81+2 324
5+2 405+1 094+1 311
6+2 405+1 217+1 188
7+2 405+1 344+1 061
8+2 405+1 474+931
9+2 405+1 607+798
10+2 405+1 744+661
11+2 405+1 885+520
12+2 405+2 029+376
13+2 405+2 178+227
14+2 405+2 330+75
15+2 405+2 486-81
16+2 405+2 646-241
17+2 405+2 811-406
18+2 405+2 980-575
19+2 405+3 153-748
20+2 405+3 332-927
21+2 405+3 515-1 110
22+2 405+3 703-1 298
23+2 405+3 896-1 491
24+2 405+4 094-1 689
25+2 405+4 298-1 893
Total+60 125+47 478+12 647
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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