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Résidence Pranard , Appartement de Type F5 de 98 m2 , 2 balc

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface98m²
Coût Total147 000€
Loyer Annuel11 957€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 020,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Spacieux 5 pièces 98 m2 Balcon & Cave Résidences Pranard, Mulhouse

Découvrez ce grand appartement de 98 m2, situé dans les résidences Pranard à Mulhouse. Un bien offrant de beaux volumes et un fort potentiel, idéal pour y créer un espace de vie à votre image. Au 1ème étages (sans ascenseur) d'un immeuble de 4 étages.

Localisation : Quartier calme, proches des commodités, écoles, transports et axes rapides.

Description du bien : oVaste salon-séjour lumineux avec accès à un balcon oCuisine équipée donnant sur une loggia o3 chambres spacieuses oSalle de bain avec baignoire oWC séparés o De nombreux placard de rangements oClasse énergétique : D o Double vitrage PVC oPrévoir des travaux de remise au goût du jour

Annexes & Atout : oCave privative oRésidence bien entretenue oEnvironnement calme et verdoyant o Très beaux volumes o Lumineux o Balcon + loggia o Gros potentiel après travaux

Visites & renseignements Stéphanie 06 95 60 87 80

  • https://girardi-immobilier-pfastatt.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68200
Coordonnées : 47.756328, 7.316641
Total : 147 000€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 139 000€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 996€/mois
Loyer annuel estimé : 11957€/an
Fourchette totale : 766€ - 1297€/mois
Fourchette annuelle : 9190€ - 15558€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 770,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 416,93€
Coût de l'assurance :12 862,50€
Taxe foncière : 1 195,75€/an
Soit par mois : 99,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 996,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine moderne mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 supposé, nécessitant une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 supposé, nécessitant une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger du salon
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation chambres: 3 chambres (60 m²) × 125€/m² = 7500€ (incluant peinture, électricité et menuiseries)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 996 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 957 €/an
Calcul : 996 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 934 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 196 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 645 €
Revenus locatifs : +11 957 €
Charges déductibles : -45 645 €
Résultat foncier Année 1 : -33 687 €(Déficit de 33 687 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 287 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 645 €/an
Revenus locatifs : +11 957 €
Charges déductibles : -6 645 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 313 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12287.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 957 €45 649 €4 939 €-33 692 €21 400 €12 292 €12 292 €
212 197 €6 518 €4 808 €5 678 €--6 614 €
312 441 €6 383 €4 672 €6 058 €--556 €
412 689 €6 242 €4 532 €6 447 €---
512 943 €6 097 €4 387 €6 846 €---
613 202 €5 947 €4 237 €7 255 €---
713 466 €5 791 €4 081 €7 675 €---
813 735 €5 631 €3 920 €8 105 €---
914 010 €5 464 €3 754 €8 546 €---
1014 290 €5 292 €3 582 €8 998 €---
1114 576 €5 114 €3 404 €9 462 €---
1214 868 €4 930 €3 220 €9 938 €---
1315 165 €4 740 €3 029 €10 425 €---
1415 468 €4 542 €2 832 €10 926 €---
1515 778 €4 339 €2 628 €11 439 €---
1616 093 €4 128 €2 417 €11 966 €---
1716 415 €3 909 €2 199 €12 506 €---
1816 743 €3 684 €1 973 €13 060 €---
1917 078 €3 450 €1 740 €13 628 €---
2017 420 €3 208 €1 498 €14 211 €---
2117 768 €2 958 €1 248 €14 810 €---
2218 124 €2 700 €989 €15 424 €---
2318 486 €2 432 €722 €16 054 €---
2418 856 €2 155 €445 €16 700 €---
2519 233 €1 869 €159 €17 364 €---
TOTAL383 002 €153 173 €71 417 €229 829 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 829 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 957 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 511 €-6 420 €+8 931 €
2+2 511 €0 €+2 511 €
3+2 511 €0 €+2 511 €
4+2 511 €+1 767 €+744 €
5+2 511 €+2 054 €+457 €
6+2 511 €+2 177 €+334 €
7+2 511 €+2 302 €+209 €
8+2 511 €+2 431 €+80 €
9+2 511 €+2 564 €-53 €
10+2 511 €+2 699 €-188 €
11+2 511 €+2 839 €-328 €
12+2 511 €+2 981 €-470 €
13+2 511 €+3 128 €-617 €
14+2 511 €+3 278 €-767 €
15+2 511 €+3 432 €-921 €
16+2 511 €+3 590 €-1 079 €
17+2 511 €+3 752 €-1 241 €
18+2 511 €+3 918 €-1 407 €
19+2 511 €+4 088 €-1 577 €
20+2 511 €+4 263 €-1 752 €
21+2 511 €+4 443 €-1 932 €
22+2 511 €+4 627 €-2 116 €
23+2 511 €+4 816 €-2 305 €
24+2 511 €+5 010 €-2 499 €
25+2 511 €+5 209 €-2 698 €
Total+62 775 €+68 949 €+-6 174 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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