Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMarseille 10e (13)
Surface60m²
Coût Total179 940€
Loyer Annuel10 207€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 116,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Dans résidence des années 60, bien tenue, fermée et sécurisée, appartement de type 3 de 60m² environ situé au 4ème et dernier étage sans ascenseur. Traversant, il se compose d'un séjour avec balcon vue dégagée, cuisine avec loggia, deux chambres, salle de bain, dressing, toilette. Cave en sous-sol. Parking libre et aisé dans la résidence. Diagnostics en cours

Ville : Marseille 10e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13010
Coordonnées : 43.277113, 5.419465
Total : 179 940€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 42 780€
Valeur du bien : 169 780€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 14.18€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 17.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 851€/mois
Loyer annuel estimé : 10207€/an
Fourchette totale : 697€ - 1038€/mois
Fourchette annuelle : 8363€ - 12457€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 307,69 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 461 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-11 461€ (-8.3%)
Marge achat-revente :-41 479€ (-30.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 953,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 306,62€
Coût de l'assurance :15 744,75€
Taxe foncière : 1 020,71€/an
Soit par mois : 85,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 850,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 038,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 780 €(713 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€ = 2200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€ = 880€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€ = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 851 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 207 €/an
Calcul : 851 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 940 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 021 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 649 €
Revenus locatifs : +10 207 €
Charges déductibles : -50 649 €
Résultat foncier Année 1 : -40 442 €(Déficit de 40 442 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 042 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 869 €/an
Revenus locatifs : +10 207 €
Charges déductibles : -7 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 338 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19042.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 207 €50 655 €6 225 €-40 448 €21 400 €19 048 €19 048 €
210 411 €7 712 €6 062 €2 699 €--16 349 €
310 619 €7 543 €5 893 €3 076 €--13 273 €
410 832 €7 368 €5 718 €3 463 €--9 810 €
511 049 €7 187 €5 537 €3 861 €--5 949 €
611 269 €7 000 €5 349 €4 270 €--1 679 €
711 495 €6 806 €5 155 €4 689 €---
811 725 €6 604 €4 954 €5 120 €---
911 959 €6 396 €4 746 €5 563 €---
1012 198 €6 181 €4 530 €6 018 €---
1112 442 €5 957 €4 307 €6 485 €---
1212 691 €5 726 €4 075 €6 965 €---
1312 945 €5 486 €3 836 €7 459 €---
1413 204 €5 238 €3 588 €7 966 €---
1513 468 €4 981 €3 331 €8 487 €---
1613 737 €4 715 €3 065 €9 022 €---
1714 012 €4 440 €2 789 €9 572 €---
1814 292 €4 155 €2 504 €10 138 €---
1914 578 €3 859 €2 209 €10 719 €---
2014 870 €3 553 €1 903 €11 316 €---
2115 167 €3 237 €1 586 €11 931 €---
2215 471 €2 909 €1 258 €12 562 €---
2315 780 €2 569 €918 €13 211 €---
2416 096 €2 217 €567 €13 879 €---
2516 417 €1 853 €202 €14 565 €---
TOTAL326 937 €174 349 €90 307 €152 588 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 207 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 143 €-6 420 €+8 563 €
2+2 143 €0 €+2 143 €
3+2 143 €0 €+2 143 €
4+2 143 €0 €+2 143 €
5+2 143 €0 €+2 143 €
6+2 143 €0 €+2 143 €
7+2 143 €+903 €+1 240 €
8+2 143 €+1 536 €+607 €
9+2 143 €+1 669 €+474 €
10+2 143 €+1 805 €+338 €
11+2 143 €+1 946 €+197 €
12+2 143 €+2 090 €+53 €
13+2 143 €+2 238 €-95 €
14+2 143 €+2 390 €-247 €
15+2 143 €+2 546 €-403 €
16+2 143 €+2 707 €-564 €
17+2 143 €+2 872 €-729 €
18+2 143 €+3 041 €-898 €
19+2 143 €+3 216 €-1 073 €
20+2 143 €+3 395 €-1 252 €
21+2 143 €+3 579 €-1 436 €
22+2 143 €+3 769 €-1 626 €
23+2 143 €+3 963 €-1 820 €
24+2 143 €+4 164 €-2 021 €
25+2 143 €+4 369 €-2 226 €
Total+53 575 €+45 776 €+7 799 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →