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Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface48.81m²
Coût Total74 640€
Loyer Annuel5 866€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 48.81 m²
Prix au m² : 1 188,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salon (total 18,81 m²), 2 chambres, Terrasse, calme, Exposition est

Vous recherchez, un 1er achat, un pied à terre ou un investissement locatif ? Je vous propose de découvrir cet appartement de Type 3 développant 48,81m2 habitables Loi Carrez avec terrasse situé au 2ème et dernier étage d'une petite copropriété au calme et à deux pas de la gare ainsi que toutes les commodités ! Il ne reste plus qu'à le mettre à votre goût !! Copropriété de 6 lots - dont 4 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 364.32 euros.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.695501, 2.875694
Total : 74 640€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 70 000€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.81m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 489€/mois
Loyer annuel estimé : 5866€/an
Fourchette totale : 395€ - 606€/mois
Fourchette annuelle : 4735€ - 7267€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 519,26 €/m²
Basé sur :416 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 155 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-16 155€ (-21.8%)
Marge achat-revente :-485€ (-0.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :371,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :29,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 401,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 860,07€
Coût de l'assurance :8 956,80€
Taxe foncière : 586,58€/an
Soit par mois : 48,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,36€/mois
Soit par an : 364,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 488,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 480,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 341 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48.81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 866 €/an
Calcul : 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 543 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 640 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 587 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 852 €
Revenus locatifs : +5 866 €
Charges déductibles : -15 852 €
Résultat foncier Année 1 : -9 986 €(Déficit de 9 986 €)
Imputable sur revenu global : 9 986 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 852 €/an
Revenus locatifs : +5 866 €
Charges déductibles : -3 852 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 014 €/an
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 866 €15 854 €2 545 €-9 988 €9 988 €--
25 983 €3 787 €2 478 €2 196 €---
36 103 €3 718 €2 408 €2 385 €---
46 225 €3 646 €2 336 €2 579 €---
56 349 €3 571 €2 262 €2 778 €---
66 476 €3 494 €2 185 €2 982 €---
76 606 €3 414 €2 105 €3 191 €---
86 738 €3 332 €2 023 €3 406 €---
96 873 €3 246 €1 937 €3 626 €---
107 010 €3 158 €1 849 €3 852 €---
117 150 €3 067 €1 757 €4 084 €---
127 293 €2 972 €1 663 €4 322 €---
137 439 €2 874 €1 565 €4 566 €---
147 588 €2 772 €1 463 €4 816 €---
157 740 €2 667 €1 358 €5 073 €---
167 895 €2 558 €1 249 €5 336 €---
178 053 €2 446 €1 137 €5 607 €---
188 214 €2 329 €1 020 €5 884 €---
198 378 €2 209 €900 €6 169 €---
208 545 €2 084 €775 €6 461 €---
218 716 €1 955 €646 €6 761 €---
228 891 €1 821 €512 €7 069 €---
239 068 €1 683 €374 €7 386 €---
249 250 €1 540 €230 €7 710 €---
259 435 €1 391 €82 €8 043 €---
TOTAL187 884 €81 589 €36 860 €106 294 €9 988 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 997 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 232 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 232 €-2 997 €+4 229 €
2+1 232 €+659 €+573 €
3+1 232 €+716 €+516 €
4+1 232 €+774 €+458 €
5+1 232 €+833 €+399 €
6+1 232 €+895 €+337 €
7+1 232 €+957 €+275 €
8+1 232 €+1 022 €+210 €
9+1 232 €+1 088 €+144 €
10+1 232 €+1 156 €+76 €
11+1 232 €+1 225 €+7 €
12+1 232 €+1 296 €-64 €
13+1 232 €+1 370 €-138 €
14+1 232 €+1 445 €-213 €
15+1 232 €+1 522 €-290 €
16+1 232 €+1 601 €-369 €
17+1 232 €+1 682 €-450 €
18+1 232 €+1 765 €-533 €
19+1 232 €+1 851 €-619 €
20+1 232 €+1 938 €-706 €
21+1 232 €+2 028 €-796 €
22+1 232 €+2 121 €-889 €
23+1 232 €+2 216 €-984 €
24+1 232 €+2 313 €-1 081 €
25+1 232 €+2 413 €-1 181 €
Total+30 800 €+31 888 €+-1 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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