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APPARTEMENT 79 M2 A RENOVER

VilleNans-les-Pins (83)
Surface79m²
Coût Total172 350€
Loyer Annuel11 330€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 750 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 693,04 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel

83860 NANS LES PINS - Appartement en duplex de 79 m2 situé au 1er étage d'une maison de village. Il est composé au 1er niveau : d'un séjour avec cuisine américaine, d'une pièce noire. Au second niveau, 1 chambre, deux chambrettes, une salle de bains, un W.C indépendant. Co-propriété de 2 lots.

Ville : Nans-les-Pins
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83860
Coordonnées : 43.370648, 5.787023
Total : 172 350€
Prix d'acquisition : 133 750€
Travaux : 27 900€
Valeur du bien : 161 650€
Frais de notaire : 10 700€
Coût estimé : 10 700€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.95€/m²/mois
Fourchette : 9.61€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11330€/an
Fourchette totale : 759€ - 1174€/mois
Fourchette annuelle : 9113€ - 14086€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 259,12 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :257 470 €
Prix d'achat :133 750 €
Décote à l'achat :-123 720€ (-48.1%)
Marge achat-revente :85 120€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :64,63€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 904,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 616,85€
Coût de l'assurance :19 389,38€
Taxe foncière : 1 132,99€/an
Soit par mois : 94,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 944,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 998,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 145 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture des murs et plafonds dans les deux chambrettes.
Quantité: 2 chambrettes (environ 15 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambrettes en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (carrelage) et peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 900 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambre:2 100€
    Parquet flottant 10 m²: 60€/m² × 10 = 600€, Peinture murs/plafond 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambrettes:3 000€
    Parquet flottant 15 m²: 60€/m² × 15 = 900€, Peinture murs/plafond 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:3 300€
    Carrelage 15 m²: 80€/m² × 15 = 1200€, Peinture murs/plafond 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie générale:3 500€
    Mise à jour plomberie générale: 3000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nans-les-Pins. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 330 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 529 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 350 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 337 €
Revenus locatifs : +11 330 €
Charges déductibles : -35 337 €
Résultat foncier Année 1 : -24 007 €(Déficit de 24 007 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 307 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 437 €/an
Revenus locatifs : +11 330 €
Charges déductibles : -7 437 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 893 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13307.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 938 €(65% de 133 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 161 €/an
Calcul : 86 938 € × 3,636% = 3 161 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 330 €35 343 €5 534 €-24 013 €10 700 €13 313 €13 313 €
211 557 €7 293 €5 384 €4 264 €--9 049 €
311 788 €7 138 €5 229 €4 650 €--4 399 €
412 023 €6 978 €5 069 €5 046 €---
512 264 €6 813 €4 904 €5 451 €---
612 509 €6 642 €4 733 €5 867 €---
712 759 €6 466 €4 557 €6 294 €---
813 015 €6 283 €4 375 €6 731 €---
913 275 €6 095 €4 187 €7 180 €---
1013 540 €5 901 €3 992 €7 639 €---
1113 811 €5 700 €3 792 €8 111 €---
1214 087 €5 493 €3 584 €8 595 €---
1314 369 €5 278 €3 370 €9 091 €---
1414 656 €5 057 €3 149 €9 599 €---
1514 950 €4 829 €2 920 €10 121 €---
1615 249 €4 592 €2 684 €10 656 €---
1715 554 €4 348 €2 440 €11 205 €---
1815 865 €4 096 €2 188 €11 768 €---
1916 182 €3 836 €1 928 €12 346 €---
2016 506 €3 567 €1 659 €12 938 €---
2116 836 €3 290 €1 381 €13 546 €---
2217 172 €3 003 €1 094 €14 170 €---
2317 516 €2 706 €798 €14 810 €---
2417 866 €2 400 €491 €15 466 €---
2518 223 €2 084 €175 €16 140 €---
TOTAL362 901 €155 231 €79 617 €207 670 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 670 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 379 €-3 210 €+5 589 €
2+2 379 €0 €+2 379 €
3+2 379 €0 €+2 379 €
4+2 379 €+194 €+2 185 €
5+2 379 €+1 635 €+744 €
6+2 379 €+1 760 €+619 €
7+2 379 €+1 888 €+491 €
8+2 379 €+2 019 €+360 €
9+2 379 €+2 154 €+225 €
10+2 379 €+2 292 €+87 €
11+2 379 €+2 433 €-54 €
12+2 379 €+2 578 €-199 €
13+2 379 €+2 727 €-348 €
14+2 379 €+2 880 €-501 €
15+2 379 €+3 036 €-657 €
16+2 379 €+3 197 €-818 €
17+2 379 €+3 362 €-983 €
18+2 379 €+3 530 €-1 151 €
19+2 379 €+3 704 €-1 325 €
20+2 379 €+3 881 €-1 502 €
21+2 379 €+4 064 €-1 685 €
22+2 379 €+4 251 €-1 872 €
23+2 379 €+4 443 €-2 064 €
24+2 379 €+4 640 €-2 261 €
25+2 379 €+4 842 €-2 463 €
Total+59 475 €+62 301 €+-2 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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