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Appartement - 3 pièce(s) - 80 m²

VilleIsle (87)
Surface80m²
Coût Total119 892€
Loyer Annuel9 323€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 248,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

87170 - ISLE - APPARTEMENT - 3 PIÈCES - 2 CHAMBRES - 80 m² - LUMINEUX AVEC STATIONNEMENT

La halle de l'immobilier vous propose cet appartement offrant un cadre de vie agréable et dynamique.

Il dispose d'une cuisine séparée, aménagée et équipée, d'un salon d'environ 20m², de 2 chambres dont une avec balcon offrant une belle vue, d' un séjour de 20m² environ, vous profiterez d'un espace de vie chaleureux et convivial.

La résidence affiche un bon état de façade et est équipée d'un ascenseur, facilitant ainsi votre quotidien. Situé au 6ème, cet appartement bénéficie d'une vue dégagée et d'une tranquillité absolue. De plus, un stationnement privée, extérieur est inclus.

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Amélie ROULLAND

La Halle de l'immobilier

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr

Cedric Dos Santos représentant de la SAS SAS PÉRIPHÉRIQUE dont le siège social se situe 310 rue François Perrin - titulaire de la carte professionnelle CPI CPI8700010 - CCI de Limoges le 27/04/2024 - immatriculée au RCS de Limoges sous le n°891489163 - immatriculée au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Limoges sous le n°891489163.

Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7502 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Nom du négociateur : Dos Santos Cedric

Ville : Isle
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87170
Coordonnées : 45.801535, 1.218073
Total : 119 892€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 111 900€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.94€ - 11.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9323€/an
Fourchette totale : 635€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 7623€ - 11402€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 621,3 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 704 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-29 804€ (-23.0%)
Marge achat-revente :9 812€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :47,96€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 634,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 144,89€
Coût de l'assurance :14 387,04€
Taxe foncière : 932,30€/an
Soit par mois : 77,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 323 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 894 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 892 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 401 €
Revenus locatifs : +9 323 €
Charges déductibles : -17 401 €
Résultat foncier Année 1 : -8 078 €(Déficit de 8 078 €)
Imputable sur revenu global : 8 078 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 401 €/an
Revenus locatifs : +9 323 €
Charges déductibles : -5 401 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 922 €/an
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 323 €17 405 €3 897 €-8 082 €8 082 €--
29 509 €5 300 €3 792 €4 209 €---
39 700 €5 192 €3 684 €4 508 €---
49 894 €5 079 €3 572 €4 814 €---
510 092 €4 964 €3 456 €5 128 €---
610 293 €4 844 €3 336 €5 450 €---
710 499 €4 720 €3 212 €5 779 €---
810 709 €4 592 €3 084 €6 117 €---
910 923 €4 460 €2 952 €6 463 €---
1011 142 €4 323 €2 816 €6 819 €---
1111 365 €4 182 €2 674 €7 183 €---
1211 592 €4 036 €2 529 €7 556 €---
1311 824 €3 886 €2 378 €7 938 €---
1412 060 €3 730 €2 222 €8 330 €---
1512 301 €3 569 €2 061 €8 733 €---
1612 548 €3 402 €1 895 €9 145 €---
1712 798 €3 231 €1 723 €9 568 €---
1813 054 €3 053 €1 545 €10 002 €---
1913 316 €2 869 €1 362 €10 446 €---
2013 582 €2 680 €1 172 €10 902 €---
2113 853 €2 484 €976 €11 370 €---
2214 131 €2 281 €773 €11 850 €---
2314 413 €2 072 €564 €12 342 €---
2414 701 €1 855 €347 €12 846 €---
2514 995 €1 632 €124 €13 364 €---
TOTAL298 618 €105 839 €56 145 €192 779 €8 082 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 425 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 779 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 323 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 958 €-2 425 €+4 383 €
2+1 958 €+1 263 €+695 €
3+1 958 €+1 352 €+606 €
4+1 958 €+1 444 €+514 €
5+1 958 €+1 538 €+420 €
6+1 958 €+1 635 €+323 €
7+1 958 €+1 734 €+224 €
8+1 958 €+1 835 €+123 €
9+1 958 €+1 939 €+19 €
10+1 958 €+2 046 €-88 €
11+1 958 €+2 155 €-197 €
12+1 958 €+2 267 €-309 €
13+1 958 €+2 381 €-423 €
14+1 958 €+2 499 €-541 €
15+1 958 €+2 620 €-662 €
16+1 958 €+2 744 €-786 €
17+1 958 €+2 870 €-912 €
18+1 958 €+3 000 €-1 042 €
19+1 958 €+3 134 €-1 176 €
20+1 958 €+3 271 €-1 313 €
21+1 958 €+3 411 €-1 453 €
22+1 958 €+3 555 €-1 597 €
23+1 958 €+3 702 €-1 744 €
24+1 958 €+3 854 €-1 896 €
25+1 958 €+4 009 €-2 051 €
Total+48 950 €+57 834 €+-8 884 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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