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A vendre T4 Climatisé très bon état Place du Foirail Tarbes

VilleTarbes (65)
Surface110m²
Coût Total175 650€
Loyer Annuel11 553€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 363,64 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre à Tarbes sur la place du Foirail un beau T4 en duplex (1er et 2ème étage) de 110 m2, très bon état avec climatisation réversible. Double vitrage, chauffage électrique centralisé.

Au rez de chaussée : grande entrée privative avec un bel escalier en bois.

Au 1er étage :

  • grand séjour-salle à manger avec un grand placard
  • cuisine ouverte totalement équipée
  • Réfrigérateur -Congélateur
  • Plaque induction
  • Four
  • Four micro-ondes
  • Machine à laver la vaisselle
  • Hotte aspirante
  • Nombreux rangements et prises
  • 1 chambre avec un dressing
  • salle de bain (baignoire d'angle),
  • WC séparé
  • Placard à l’entrée

Au 2ème étage : 2 chambres, 1 salle d'eau avec WC, placards

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.230400, 0.083580
Total : 175 650€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 13 650€
Valeur du bien : 163 650€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11553€/an
Fourchette totale : 781€ - 1186€/mois
Fourchette annuelle : 9377€ - 14233€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :469 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 143 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-7 143€ (-4.5%)
Marge achat-revente :-18 507€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,70€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 930,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 588,71€
Coût de l'assurance :15 808,50€
Taxe foncière : 1 155,26€/an
Soit par mois : 96,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 962,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire d'angle, nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 650 €(124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Entretien parquet 32 m²: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 553 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 036 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 650 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 155 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 473 €
Revenus locatifs : +11 553 €
Charges déductibles : -21 473 €
Résultat foncier Année 1 : -9 921 €(Déficit de 9 921 €)
Imputable sur revenu global : 9 921 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 823 €/an
Revenus locatifs : +11 553 €
Charges déductibles : -7 823 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 729 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 553 €21 479 €6 041 €-9 926 €9 926 €--
211 784 €7 670 €5 883 €4 113 €---
312 019 €7 506 €5 718 €4 513 €---
412 260 €7 336 €5 548 €4 924 €---
512 505 €7 160 €5 372 €5 345 €---
612 755 €6 977 €5 190 €5 778 €---
713 010 €6 789 €5 001 €6 221 €---
813 270 €6 593 €4 806 €6 677 €---
913 536 €6 391 €4 603 €7 145 €---
1013 806 €6 181 €4 394 €7 625 €---
1114 083 €5 964 €4 177 €8 118 €---
1214 364 €5 740 €3 952 €8 625 €---
1314 652 €5 507 €3 719 €9 145 €---
1414 945 €5 266 €3 479 €9 678 €---
1515 243 €5 017 €3 229 €10 227 €---
1615 548 €4 759 €2 971 €10 790 €---
1715 859 €4 491 €2 704 €11 368 €---
1816 176 €4 215 €2 427 €11 962 €---
1916 500 €3 928 €2 141 €12 572 €---
2016 830 €3 632 €1 844 €13 198 €---
2117 167 €3 324 €1 537 €13 842 €---
2217 510 €3 006 €1 219 €14 503 €---
2317 860 €2 677 €890 €15 183 €---
2418 217 €2 336 €549 €15 881 €---
2518 582 €1 983 €196 €16 598 €---
TOTAL370 034 €145 929 €87 589 €224 105 €9 926 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 978 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 426 €-2 978 €+5 404 €
2+2 426 €+1 234 €+1 192 €
3+2 426 €+1 354 €+1 072 €
4+2 426 €+1 477 €+949 €
5+2 426 €+1 604 €+822 €
6+2 426 €+1 733 €+693 €
7+2 426 €+1 866 €+560 €
8+2 426 €+2 003 €+423 €
9+2 426 €+2 143 €+283 €
10+2 426 €+2 288 €+138 €
11+2 426 €+2 436 €-10 €
12+2 426 €+2 587 €-161 €
13+2 426 €+2 743 €-317 €
14+2 426 €+2 904 €-478 €
15+2 426 €+3 068 €-642 €
16+2 426 €+3 237 €-811 €
17+2 426 €+3 410 €-984 €
18+2 426 €+3 589 €-1 163 €
19+2 426 €+3 772 €-1 346 €
20+2 426 €+3 960 €-1 534 €
21+2 426 €+4 153 €-1 727 €
22+2 426 €+4 351 €-1 925 €
23+2 426 €+4 555 €-2 129 €
24+2 426 €+4 764 €-2 338 €
25+2 426 €+4 979 €-2 553 €
Total+60 650 €+67 231 €+-6 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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