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Appartement 3 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface79m²
Coût Total148 320€
Loyer Annuel10 693€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 569,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 79 m²

Je vous propose situé dans le quartier Mont Duplan, à proximité des commerces et des transports, au 2 ème étage, un appartement avec terrasse, 2 chambres, une cave et un garage. Il est composé d'une entrée, d'une cuisine équipée donnant accès à un séchoir et un cellier, d'un séjour avec un accès à la terrasse, d'un salon, de 2 chambres dont 1 avec un placard, de nombreux rangements, d'une salle de bain et d'un wc séparé. Double vitrage et la climatisation viennent compléter le bien. Au plaisir de vous le montrer!

Votre conseiller eXp Realty : Elodie GROS Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 884 880 253 NIMES

Surface : 79 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 1 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/07/2026

Consommation énergie primaire : 179 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 149.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 € et 1 700 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.846670, 4.358316
Total : 148 320€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 14 400€
Valeur du bien : 138 400€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 891€/mois
Loyer annuel estimé : 10693€/an
Fourchette totale : 703€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 8439€ - 13548€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 982,5 €/m²
Basé sur :247 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 618 €
Prix d'achat :124 000 €
Décote à l'achat :-32 618€ (-20.8%)
Marge achat-revente :8 298€ (5.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :55,62€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 778,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 516,23€
Coût de l'assurance :16 686,00€
Taxe foncière : 1 069,26€/an
Soit par mois : 89,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 891,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 867,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage des murs et du sol de la salle de bain
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 assumé - carrelage à rafraîchir
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 400 €(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Carrelage:1 200€
    Carrelage murs et sol: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale, donc les coûts sont légèrement inférieurs à la moyenne nationale. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 693 €/an
Calcul : 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 320 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 667 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 069 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 894 €
Revenus locatifs : +10 693 €
Charges déductibles : -20 894 €
Résultat foncier Année 1 : -10 202 €(Déficit de 10 202 €)
Imputable sur revenu global : 10 202 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 494 €/an
Revenus locatifs : +10 693 €
Charges déductibles : -6 494 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 198 €/an
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 693 €20 899 €4 762 €-10 207 €10 207 €--
210 906 €6 370 €4 633 €4 536 €---
311 125 €6 237 €4 500 €4 888 €---
411 347 €6 099 €4 363 €5 248 €---
511 574 €5 957 €4 220 €5 617 €---
611 805 €5 810 €4 073 €5 995 €---
712 042 €5 658 €3 922 €6 383 €---
812 282 €5 502 €3 765 €6 781 €---
912 528 €5 340 €3 603 €7 188 €---
1012 779 €5 172 €3 436 €7 606 €---
1113 034 €5 000 €3 263 €8 035 €---
1213 295 €4 821 €3 084 €8 474 €---
1313 561 €4 637 €2 900 €8 924 €---
1413 832 €4 446 €2 710 €9 386 €---
1514 109 €4 250 €2 513 €9 859 €---
1614 391 €4 046 €2 310 €10 344 €---
1714 679 €3 836 €2 100 €10 842 €---
1814 972 €3 620 €1 883 €11 353 €---
1915 272 €3 396 €1 659 €11 876 €---
2015 577 €3 164 €1 427 €12 413 €---
2115 889 €2 925 €1 188 €12 964 €---
2216 206 €2 678 €941 €13 528 €---
2316 531 €2 423 €686 €14 107 €---
2416 861 €2 160 €423 €14 701 €---
2517 198 €1 887 €151 €15 311 €---
TOTAL342 487 €126 334 €68 516 €216 153 €10 207 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 062 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 693 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 245 €-3 062 €+5 307 €
2+2 245 €+1 361 €+884 €
3+2 245 €+1 466 €+779 €
4+2 245 €+1 574 €+671 €
5+2 245 €+1 685 €+560 €
6+2 245 €+1 799 €+446 €
7+2 245 €+1 915 €+330 €
8+2 245 €+2 034 €+211 €
9+2 245 €+2 157 €+88 €
10+2 245 €+2 282 €-37 €
11+2 245 €+2 410 €-165 €
12+2 245 €+2 542 €-297 €
13+2 245 €+2 677 €-432 €
14+2 245 €+2 816 €-571 €
15+2 245 €+2 958 €-713 €
16+2 245 €+3 103 €-858 €
17+2 245 €+3 253 €-1 008 €
18+2 245 €+3 406 €-1 161 €
19+2 245 €+3 563 €-1 318 €
20+2 245 €+3 724 €-1 479 €
21+2 245 €+3 889 €-1 644 €
22+2 245 €+4 058 €-1 813 €
23+2 245 €+4 232 €-1 987 €
24+2 245 €+4 410 €-2 165 €
25+2 245 €+4 593 €-2 348 €
Total+56 125 €+64 846 €+-8 721 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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