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Appartement 4 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface80m²
Coût Total121 450€
Loyer Annuel9 005€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Béziers centre appartement T.4 de 80 m² au deuxième étage d'un immeuble de ville 3 chambres dont,une avec mezzanine - salon / séjour / cuisine us de 35 m² - salle de bain clim reversible parfait état - pret à vivre contact Béziers-immo

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.339040, 3.237230
Total : 121 450€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 35 050€
Valeur du bien : 115 050€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 9005€/an
Fourchette totale : 590€ - 955€/mois
Fourchette annuelle : 7078€ - 11458€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,41€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 626,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 296,20€
Coût de l'assurance :10 323,25€
Taxe foncière : 900,54€/an
Soit par mois : 75,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 750,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 701,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si le chauffage actuel est ancien ou inefficace.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage ou anciennes.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et de la baignoire si nécessaire, et mise à jour des carrelages.
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres si le revêtement actuel est usé.
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou carrelage dans le salon si le revêtement est usé.
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 050 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (inclut pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1500€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 150€
    Parquet flottant: 42 m² × 60€ = 2520€, Main d'œuvre: 630€
  • Salon:2 100€
    Parquet flottant: 35 m² × 60€ = 2100€ (inclut pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 005 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 450 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 271 €
Revenus locatifs : +9 005 €
Charges déductibles : -40 271 €
Résultat foncier Année 1 : -31 266 €(Déficit de 31 266 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 866 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 221 €/an
Revenus locatifs : +9 005 €
Charges déductibles : -5 221 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 784 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9865.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 005 €40 275 €3 912 €-31 270 €21 400 €9 870 €9 870 €
29 186 €5 119 €3 806 €4 066 €--5 804 €
39 369 €5 010 €3 697 €4 359 €--1 444 €
49 557 €4 897 €3 584 €4 660 €---
59 748 €4 780 €3 467 €4 967 €---
69 943 €4 660 €3 346 €5 283 €---
710 142 €4 535 €3 222 €5 606 €---
810 344 €4 407 €3 093 €5 938 €---
910 551 €4 274 €2 960 €6 278 €---
1010 762 €4 136 €2 823 €6 626 €---
1110 978 €3 995 €2 681 €6 983 €---
1211 197 €3 848 €2 535 €7 349 €---
1311 421 €3 697 €2 383 €7 724 €---
1411 649 €3 540 €2 227 €8 109 €---
1511 882 €3 379 €2 065 €8 504 €---
1612 120 €3 212 €1 898 €8 908 €---
1712 363 €3 039 €1 726 €9 323 €---
1812 610 €2 861 €1 548 €9 749 €---
1912 862 €2 677 €1 364 €10 185 €---
2013 119 €2 487 €1 173 €10 632 €---
2113 382 €2 290 €977 €11 091 €---
2213 649 €2 087 €774 €11 562 €---
2313 922 €1 878 €564 €12 044 €---
2414 201 €1 661 €348 €12 539 €---
2514 485 €1 437 €124 €13 047 €---
TOTAL288 447 €124 183 €56 296 €164 264 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 891 €-6 420 €+8 311 €
2+1 891 €0 €+1 891 €
3+1 891 €0 €+1 891 €
4+1 891 €+965 €+926 €
5+1 891 €+1 490 €+401 €
6+1 891 €+1 585 €+306 €
7+1 891 €+1 682 €+209 €
8+1 891 €+1 781 €+110 €
9+1 891 €+1 883 €+8 €
10+1 891 €+1 988 €-97 €
11+1 891 €+2 095 €-204 €
12+1 891 €+2 205 €-314 €
13+1 891 €+2 317 €-426 €
14+1 891 €+2 433 €-542 €
15+1 891 €+2 551 €-660 €
16+1 891 €+2 673 €-782 €
17+1 891 €+2 797 €-906 €
18+1 891 €+2 925 €-1 034 €
19+1 891 €+3 055 €-1 164 €
20+1 891 €+3 190 €-1 299 €
21+1 891 €+3 327 €-1 436 €
22+1 891 €+3 469 €-1 578 €
23+1 891 €+3 613 €-1 722 €
24+1 891 €+3 762 €-1 871 €
25+1 891 €+3 914 €-2 023 €
Total+47 275 €+49 279 €+-2 004 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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