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À vendre maison de village de caractère de plus de 300 m² au fort potentiel à proximité de Chaumont

VilleVilliers-sur-Suize (52)
Surface302m²
Coût Total279 180€
Loyer Annuel19 317€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 302 m²
Prix au m² : 493,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel, Mandat exclusif, Jardin

Vous rêvez d'une grande maison à transformer selon vos envies ? Cette bâtisse d'environ 300 m² située à Villiers-sur-Suize pourrait bien être le projet que vous recherchez. Derrière ses murs se cachent de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement : grande maison familiale, résidence secondaire, chambres d'hôtes ou projet de rénovation? Ici, l'espace est là, le potentiel aussi. À vous d'imaginer la suite ! Vous apprécierez également son environnement calme et verdoyant, tout en restant à seulement quelques minutes de Chaumont et de ses commodités. On aime : Ses quelque 300 m² Ses volumes généreux Son caractère et son potentiel Les nombreuses possibilités d'aménagement Son environnement paisible Sa proximité avec Chaumont Un bien qui s'adresse à ceux qui savent voir plus loin que l'existant et souhaitent créer un lieu unique. Une visite vaut mieux que mille idées : contactez votre agence Nestenn Chaumont pour venir découvrir tout son potentiel ! - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/403954.pdf

Ville : Villiers-sur-Suize
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52210
Coordonnées : 47.978725, 5.194740
Total : 279 180€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 118 260€
Valeur du bien : 267 260€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 302m²
Loyer prédit : 5.33€/m²/mois
Fourchette : 4.31€ - 6.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1610€/mois
Loyer annuel estimé : 19317€/an
Fourchette totale : 1302€ - 1990€/mois
Fourchette annuelle : 15628€ - 23876€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :633,33 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :191 266 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-42 266€ (-22.1%)
Marge achat-revente :-87 914€ (-46.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 390,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :81,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 471,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 869,70€
Coût de l'assurance :24 428,25€
Taxe foncière : 1 931,67€/an
Soit par mois : 160,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 609,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 632,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 302 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 302 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain d'1 classe
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour du mobilier
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :118 260 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 100€
    Isolation combles: 302 m² × 40€/m² = 12080€, Main d'œuvre: 20% = 1020€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:76 000€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 2000€/fenêtre = 76000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation:4 000€
    Rénovation salle de bain: 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 20% = 360€
  • Salon - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-sur-Suize (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 102 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 317 €/an
Calcul : 1 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 510 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 180 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 977 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 118 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 130 679 €
Revenus locatifs : +19 317 €
Charges déductibles : -130 679 €
Résultat foncier Année 1 : -111 362 €(Déficit de 111 362 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 89 962 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 419 €/an
Revenus locatifs : +19 317 €
Charges déductibles : -12 419 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 898 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 89962.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 317 €130 688 €9 519 €-111 371 €21 400 €89 971 €89 971 €
219 703 €12 177 €9 268 €7 526 €--82 445 €
320 097 €11 917 €9 008 €8 180 €--74 265 €
420 499 €11 648 €8 739 €8 851 €--65 414 €
520 909 €11 370 €8 461 €9 539 €--55 875 €
621 327 €11 081 €8 173 €10 246 €--45 629 €
721 754 €10 783 €7 874 €10 970 €--34 659 €
822 189 €10 475 €7 566 €11 714 €--22 944 €
922 633 €10 155 €7 246 €12 478 €--10 467 €
1023 085 €9 824 €6 915 €13 261 €---
1123 547 €9 482 €6 573 €14 065 €---
1224 018 €9 128 €6 219 €14 890 €---
1324 498 €8 761 €5 852 €15 737 €---
1424 988 €8 381 €5 472 €16 607 €---
1525 488 €7 988 €5 080 €17 500 €---
1625 998 €7 582 €4 673 €18 416 €---
1726 518 €7 161 €4 252 €19 357 €---
1827 048 €6 725 €3 816 €20 323 €---
1927 589 €6 274 €3 365 €21 315 €---
2028 141 €5 807 €2 899 €22 333 €---
2128 704 €5 324 €2 415 €23 379 €---
2229 278 €4 824 €1 915 €24 453 €---
2329 863 €4 307 €1 398 €25 557 €---
2430 460 €3 771 €862 €26 690 €---
2531 070 €3 216 €308 €27 853 €---
TOTAL618 719 €328 850 €137 870 €289 869 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 057 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 057 €-6 420 €+10 477 €
2+4 057 €0 €+4 057 €
3+4 057 €0 €+4 057 €
4+4 057 €0 €+4 057 €
5+4 057 €0 €+4 057 €
6+4 057 €0 €+4 057 €
7+4 057 €0 €+4 057 €
8+4 057 €0 €+4 057 €
9+4 057 €0 €+4 057 €
10+4 057 €+838 €+3 219 €
11+4 057 €+4 219 €-162 €
12+4 057 €+4 467 €-410 €
13+4 057 €+4 721 €-664 €
14+4 057 €+4 982 €-925 €
15+4 057 €+5 250 €-1 193 €
16+4 057 €+5 525 €-1 468 €
17+4 057 €+5 807 €-1 750 €
18+4 057 €+6 097 €-2 040 €
19+4 057 €+6 394 €-2 337 €
20+4 057 €+6 700 €-2 643 €
21+4 057 €+7 014 €-2 957 €
22+4 057 €+7 336 €-3 279 €
23+4 057 €+7 667 €-3 610 €
24+4 057 €+8 007 €-3 950 €
25+4 057 €+8 356 €-4 299 €
Total+101 425 €+86 961 €+14 464 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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