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Maison 3 pièces 71 m²

VilleVilledieu-sur-Indre (36)
Surface71
Coût Total122 500
Loyer Annuel7 411
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 028,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

20 rue des Amandiers

Située à VILLEDIEU-SUR-INDRE, venez découvrir cette charmante maison de type 3, composée de :

  • au rez-de-chaussée : une entrée avec rangements, un séjour lumineux et une cuisine donnant accès au jardin, un WC.
  • à l'étage : un palier desservant deux chambres, une salle d'eau avec wc. Le tout avec un garage et un jardin. Remise des offres loi ELAN avant le 18 JUILLET 2026. PAS DE FRAIS D'AGENCE , FRAIS DE NOTAIRE REDUITS ! Pour toutes visites et renseignements merci de contacter notre agence au [Coordonnées masquées] A l'issue des visites, les offres d'achat sont à déposer soit par email à : [Coordonnées masquées] soit à l'agence vente de l'Opac (23 place Gambetta - 36000 CHATEAUROUX) aux heures d'ouverture et contre récépissé. Les offres sont soumises à un classement par ordre de priorité conformément aux dispositions de la loi ELAN du 23/11/2018 et de son décret d'application du 15/11/2019 (L443-11 Alinéa III du CCH) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr opac-opac36 Référence annonce : 02630024 Date de réalisation du diagnostic : 29/06/2023 Prix hors honoraires : 73 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 000 € et 1 400 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2000 (abonnements compris)

Ville : Villedieu-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36320
Coordonnées : 46.846190, 1.538930
Total : 122 500
Prix d'acquisition : 73 000
Travaux : 43 660
Valeur du bien : 116 660
Frais de notaire : 5 840
Coût estimé : 5 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 618€/mois
Loyer annuel estimé : 7411€/an
Fourchette totale : 468€ - 814€/mois
Fourchette annuelle : 5622€ - 9770€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 119,2 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 463
Prix d'achat :73 000
Décote à l'achat :-6 463 (-8.1%)
Marge achat-revente :-43 037€ (-54.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 650,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 070,98
Coût de l'assurance :10 718,75
Taxe foncière : 741,14€/an
Soit par mois : 61,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 617,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 71 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement d'éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 660(615 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 260
    Isolation combles: 71 m² × 60€/m² = 4260€, Main d'œuvre: 10€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:8 000
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:7 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 7000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:600
    Peinture salon: 25 m² × 24€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villedieu-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 260✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 618 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 411 €/an
Calcul : 618 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 500 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 741 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 100
Revenus locatifs : +7 411
Charges déductibles : -49 100
Résultat foncier Année 1 : -41 689(Déficit de 41 689 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 289
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 440 €/an
Revenus locatifs : +7 411
Charges déductibles : -5 440
Résultat foncier Années 2+ : 1 971 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20288.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 41149 1044 274-41 69321 400 €20 293 €20 293 €
27 5605 3334 1632 227--18 066 €
37 7115 2174 0472 494--15 572 €
47 8655 0973 9282 768--12 805 €
58 0224 9733 8043 049--9 756 €
68 1834 8453 6753 338--6 418 €
78 3464 7123 5423 634--2 784 €
88 5134 5743 4043 939---
98 6844 4323 2624 252---
108 8574 2843 1144 574---
119 0344 1312 9614 904---
129 2153 9722 8025 243---
139 3993 8082 6385 592---
149 5873 6372 4675 950---
159 7793 4612 2916 318---
169 9753 2782 1086 697---
1710 1743 0891 9197 085---
1810 3782 8931 7237 485---
1910 5852 6901 5207 895---
2010 7972 4801 3108 317---
2111 0132 2621 0928 751---
2211 2332 0368669 197---
2311 4581 8026329 656---
2411 6871 56039010 127---
2511 9211 30913910 612---
TOTAL237 389134 97862 071102 41021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 410
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 411 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 556-6 420+7 976
2+1 5560+1 556
3+1 5560+1 556
4+1 5560+1 556
5+1 5560+1 556
6+1 5560+1 556
7+1 5560+1 556
8+1 556+347+1 209
9+1 556+1 276+280
10+1 556+1 372+184
11+1 556+1 471+85
12+1 556+1 573-17
13+1 556+1 678-122
14+1 556+1 785-229
15+1 556+1 895-339
16+1 556+2 009-453
17+1 556+2 126-570
18+1 556+2 245-689
19+1 556+2 369-813
20+1 556+2 495-939
21+1 556+2 625-1 069
22+1 556+2 759-1 203
23+1 556+2 897-1 341
24+1 556+3 038-1 482
25+1 556+3 183-1 627
Total+38 900+30 723+8 177
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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