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Appartement 3 pièces 73 m²

Bien expiré
VilleDunkerque (59)
Surface73m²
Coût Total139 651€
Loyer Annuel9 643€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 195 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 619,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

DUNKERQUE Situé en plein centre ville au deuxième étage d'un petit immeuble,

Vous serez séduits par cet appartement lumineux composé d'un agréable séjour avec une vue dégagée, cuisine A et , grande salle de bains et deux chambres

Les plus : Grand grenier et cave.

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Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 706526 Date de réalisation du diagnostic : 27/05/2024 Prix hors honoraires : 110 000 €

Ville : Dunkerque
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59140
Coordonnées : 51.035690, 2.377568
Total : 139 651€
Prix d'acquisition : 118 195€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 130 195€
Frais de notaire : 9 456€
Coût estimé : 9 456€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 11.01€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 804€/mois
Loyer annuel estimé : 9643€/an
Fourchette totale : 630€ - 1026€/mois
Fourchette annuelle : 7556€ - 12307€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 916 €/m²
Basé sur :307 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 868 €
Prix d'achat :118 195 €
Décote à l'achat :-21 673€ (-15.5%)
Marge achat-revente :217€ (0.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 651€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :684,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,91€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 719,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 619,87€
Coût de l'assurance :10 473,83€
Taxe foncière : 964,32€/an
Soit par mois : 80,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 803,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards et plan de travail
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 804 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 643 €/an
Calcul : 804 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 549 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 651 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 964 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 932 €
Revenus locatifs : +9 643 €
Charges déductibles : -17 932 €
Résultat foncier Année 1 : -8 289 €(Déficit de 8 289 €)
Imputable sur revenu global : 8 289 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 932 €/an
Revenus locatifs : +9 643 €
Charges déductibles : -5 932 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 711 €/an
Prix d'achat du bien : 118 195 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 827 €(65% de 118 195 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 794 €/an
Calcul : 76 827 € × 3,636% = 2 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 643 €17 937 €4 553 €-8 294 €8 294 €--
29 836 €5 814 €4 431 €4 022 €---
310 033 €5 688 €4 304 €4 345 €---
410 233 €5 557 €4 173 €4 677 €---
510 438 €5 421 €4 038 €5 017 €---
610 647 €5 282 €3 898 €5 365 €---
710 860 €5 137 €3 754 €5 723 €---
811 077 €4 988 €3 605 €6 089 €---
911 299 €4 834 €3 450 €6 465 €---
1011 524 €4 674 €3 291 €6 850 €---
1111 755 €4 509 €3 126 €7 246 €---
1211 990 €4 339 €2 956 €7 651 €---
1312 230 €4 163 €2 779 €8 067 €---
1412 474 €3 981 €2 597 €8 494 €---
1512 724 €3 793 €2 409 €8 931 €---
1612 978 €3 598 €2 215 €9 380 €---
1713 238 €3 397 €2 014 €9 841 €---
1813 503 €3 190 €1 807 €10 313 €---
1913 773 €2 975 €1 592 €10 798 €---
2014 048 €2 754 €1 370 €11 295 €---
2114 329 €2 524 €1 141 €11 805 €---
2214 616 €2 287 €904 €12 328 €---
2314 908 €2 043 €659 €12 865 €---
2415 206 €1 790 €406 €13 417 €---
2515 510 €1 528 €145 €13 982 €---
TOTAL308 874 €112 202 €65 620 €196 672 €8 294 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 488 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 672 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 643 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 025 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 025 €-2 488 €+4 513 €
2+2 025 €+1 207 €+818 €
3+2 025 €+1 304 €+721 €
4+2 025 €+1 403 €+622 €
5+2 025 €+1 505 €+520 €
6+2 025 €+1 610 €+415 €
7+2 025 €+1 717 €+308 €
8+2 025 €+1 827 €+198 €
9+2 025 €+1 940 €+85 €
10+2 025 €+2 055 €-30 €
11+2 025 €+2 174 €-149 €
12+2 025 €+2 295 €-270 €
13+2 025 €+2 420 €-395 €
14+2 025 €+2 548 €-523 €
15+2 025 €+2 679 €-654 €
16+2 025 €+2 814 €-789 €
17+2 025 €+2 952 €-927 €
18+2 025 €+3 094 €-1 069 €
19+2 025 €+3 239 €-1 214 €
20+2 025 €+3 388 €-1 363 €
21+2 025 €+3 541 €-1 516 €
22+2 025 €+3 699 €-1 674 €
23+2 025 €+3 860 €-1 835 €
24+2 025 €+4 025 €-2 000 €
25+2 025 €+4 195 €-2 170 €
Total+50 625 €+59 002 €+-8 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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