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Appartement en hyper centre de la ferté Macé - Réf : O15107

VilleFerté-Macé (61)
Surface90m²
Coût Total148 300€
Loyer Annuel9 243€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 277,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Cheminée

Votre agence Lair Immobilier de Bagnoles de l'Orne vous propose ce ravissant appartement lumineux offrant une jolie vue, situé au 1er étage d'un immeuble de standing en hyper-centre de La Ferté-Macé, à proximité immédiate de Bagnoles-de-l'Orne. Charme & Authenticité : Cet appartement de 90 m² se distingue par son architecture extérieur remarquable, avec plafonds de 3,4 mètres, cheminées d'époque et un cachet unique. Il comprend une entrée, un séjour/salle à manger exposé plein sud, une chambre, un dégagement qui dessert les WC, une chambre, une cuisine aménagée et équipée récente et une salle d'eau. Atout supplémentaire : une place de parking incluse. Emplacement idéal, proche de toutes les commodités. Très bon état général ! Pour plus de renseignements, contactez-nous au 02 79 49 20 20. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/367931.pdf

Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.592784, -0.364054
Total : 148 300€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 24 100€
Valeur du bien : 139 100€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9243€/an
Fourchette totale : 594€ - 999€/mois
Fourchette annuelle : 7128€ - 11987€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :648,15 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 334 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :+56 666€ (+97.1%)
Marge achat-revente :-89 966€ (-154.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :724,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 767,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 977,32€
Coût de l'assurance :12 976,25€
Taxe foncière : 924,34€/an
Soit par mois : 77,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 770,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 844,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 100 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. Aides potentielles disponibles pour la rénovation énergétique.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 243 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 787 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 330 €
Revenus locatifs : +9 243 €
Charges déductibles : -30 330 €
Résultat foncier Année 1 : -21 087 €(Déficit de 21 087 €)
Imputable sur revenu global : 21 087 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 230 €/an
Revenus locatifs : +9 243 €
Charges déductibles : -6 230 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 013 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 243 €30 335 €4 791 €-21 091 €21 091 €--
29 428 €6 105 €4 662 €3 323 €---
39 617 €5 971 €4 528 €3 645 €---
49 809 €5 833 €4 390 €3 976 €---
510 005 €5 691 €4 247 €4 315 €---
610 205 €5 543 €4 100 €4 662 €---
710 410 €5 391 €3 947 €5 019 €---
810 618 €5 233 €3 790 €5 385 €---
910 830 €5 070 €3 627 €5 760 €---
1011 047 €4 902 €3 459 €6 144 €---
1111 268 €4 729 €3 285 €6 539 €---
1211 493 €4 549 €3 106 €6 944 €---
1311 723 €4 364 €2 920 €7 359 €---
1411 957 €4 172 €2 729 €7 785 €---
1512 196 €3 974 €2 531 €8 222 €---
1612 440 €3 770 €2 326 €8 671 €---
1712 689 €3 559 €2 115 €9 131 €---
1812 943 €3 340 €1 897 €9 603 €---
1913 202 €3 115 €1 671 €10 087 €---
2013 466 €2 882 €1 438 €10 584 €---
2113 735 €2 641 €1 198 €11 094 €---
2214 010 €2 392 €949 €11 618 €---
2314 290 €2 135 €692 €12 155 €---
2414 576 €1 870 €426 €12 706 €---
2514 867 €1 595 €152 €13 272 €---
TOTAL296 069 €129 162 €68 977 €166 907 €21 091 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 327 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 907 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 941 €-6 327 €+8 268 €
2+1 941 €+997 €+944 €
3+1 941 €+1 094 €+847 €
4+1 941 €+1 193 €+748 €
5+1 941 €+1 294 €+647 €
6+1 941 €+1 399 €+542 €
7+1 941 €+1 506 €+435 €
8+1 941 €+1 615 €+326 €
9+1 941 €+1 728 €+213 €
10+1 941 €+1 843 €+98 €
11+1 941 €+1 962 €-21 €
12+1 941 €+2 083 €-142 €
13+1 941 €+2 208 €-267 €
14+1 941 €+2 336 €-395 €
15+1 941 €+2 467 €-526 €
16+1 941 €+2 601 €-660 €
17+1 941 €+2 739 €-798 €
18+1 941 €+2 881 €-940 €
19+1 941 €+3 026 €-1 085 €
20+1 941 €+3 175 €-1 234 €
21+1 941 €+3 328 €-1 387 €
22+1 941 €+3 485 €-1 544 €
23+1 941 €+3 646 €-1 705 €
24+1 941 €+3 812 €-1 871 €
25+1 941 €+3 982 €-2 041 €
Total+48 525 €+50 072 €+-1 547 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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