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Longère 8 pièces 223 m²

Bien expiré
VilleMarcillat-en-Combraille (03)
Surface223m²
Coût Total265 110€
Loyer Annuel15 769€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 223 m²
Prix au m² : 829,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Longère 8 pièces 223 m² - Longère de 8 pièces principales

Rénovée avec soin, cette longère comprend un salon, une salle à manger, une cuisine, une salle de bains, 3 chambres, une salle d'eau avec WC, ainsi qu'une suite parentale. Le dernier étage abrite un bureau. En complément, vous trouverez un studio indépendant de 20 m², un grenier aménagé de 100 m². Jardin de 750 m² avec dépendance. Honoraires à charge acquéreur : 7.1% Référence annonce : 170-1604W Date de réalisation du diagnostic : 09/08/2023 Prix hors honoraires : 172 736 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 267 € et 4 419 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Marcillat-en-Combraille
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03420
Coordonnées : 46.165565, 2.620017
Total : 265 110€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 65 310€
Valeur du bien : 250 310€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 223m²
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.47€ - 7.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1314€/mois
Loyer annuel estimé : 15769€/an
Fourchette totale : 996€ - 1733€/mois
Fourchette annuelle : 11955€ - 20800€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 310,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :77,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 387,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 950,77€
Coût de l'assurance :23 197,12€
Taxe foncière : 1 576,91€/an
Soit par mois : 131,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 314,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 518,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 223 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 223 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 310 €(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 180€
    Isolation combles: 223 m² × 48€/m² = 10680€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:24 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:2 050€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 25€/m² = 250€, Électricité: 800€, Plomberie: 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 680€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marcillat-en-Combraille (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 314 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 769 €/an
Calcul : 1 314 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 110 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 928 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 661 €
Revenus locatifs : +15 769 €
Charges déductibles : -76 661 €
Résultat foncier Année 1 : -60 892 €(Déficit de 60 892 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 492 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 351 €/an
Revenus locatifs : +15 769 €
Charges déductibles : -11 351 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 418 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39492.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 769 €76 670 €8 855 €-60 901 €21 400 €39 501 €39 501 €
216 084 €11 124 €8 619 €4 960 €--34 540 €
316 406 €10 880 €8 375 €5 526 €--29 014 €
416 734 €10 628 €8 123 €6 106 €--22 908 €
517 069 €10 367 €7 862 €6 702 €--16 206 €
617 410 €10 097 €7 592 €7 313 €--8 893 €
717 759 €9 818 €7 313 €7 940 €--953 €
818 114 €9 530 €7 025 €8 584 €---
918 476 €9 231 €6 726 €9 245 €---
1018 846 €8 922 €6 417 €9 923 €---
1119 222 €8 603 €6 098 €10 620 €---
1219 607 €8 272 €5 767 €11 335 €---
1319 999 €7 931 €5 426 €12 068 €---
1420 399 €7 577 €5 072 €12 822 €---
1520 807 €7 211 €4 707 €13 596 €---
1621 223 €6 833 €4 329 €14 390 €---
1721 648 €6 442 €3 937 €15 205 €---
1822 081 €6 038 €3 533 €16 043 €---
1922 522 €5 619 €3 114 €16 903 €---
2022 973 €5 186 €2 682 €17 786 €---
2123 432 €4 739 €2 234 €18 693 €---
2223 901 €4 276 €1 771 €19 625 €---
2324 379 €3 797 €1 292 €20 582 €---
2424 866 €3 301 €796 €21 565 €---
2525 364 €2 789 €284 €22 575 €---
TOTAL505 089 €255 881 €127 951 €249 208 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 208 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 312 €-6 420 €+9 732 €
2+3 312 €0 €+3 312 €
3+3 312 €0 €+3 312 €
4+3 312 €0 €+3 312 €
5+3 312 €0 €+3 312 €
6+3 312 €0 €+3 312 €
7+3 312 €0 €+3 312 €
8+3 312 €+2 289 €+1 023 €
9+3 312 €+2 774 €+538 €
10+3 312 €+2 977 €+335 €
11+3 312 €+3 186 €+126 €
12+3 312 €+3 400 €-88 €
13+3 312 €+3 621 €-309 €
14+3 312 €+3 847 €-535 €
15+3 312 €+4 079 €-767 €
16+3 312 €+4 317 €-1 005 €
17+3 312 €+4 562 €-1 250 €
18+3 312 €+4 813 €-1 501 €
19+3 312 €+5 071 €-1 759 €
20+3 312 €+5 336 €-2 024 €
21+3 312 €+5 608 €-2 296 €
22+3 312 €+5 888 €-2 576 €
23+3 312 €+6 175 €-2 863 €
24+3 312 €+6 469 €-3 157 €
25+3 312 €+6 772 €-3 460 €
Total+82 800 €+74 762 €+8 038 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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