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Détails du bien

VilleSalsigne (11)
Surface60m²
Coût Total103 950€
Loyer Annuel5 611€
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 466,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Jardin

Dans le calme du quartier de Salsigne, découvrez cet appartement de 60m² entièrement refait à neuf, où chaque espace a été pensé pour votre quotidien : une vaste pièce de vie ouvrant sur une cuisine moderne s'étend sur 35m², complétée par une terrasse couverte de 2m² idéale pour profiter de l'extérieur, tandis que deux chambres de 10m² et 9m² offrent intimité et rangement, et une salle d'eau de 6m² avec WC finalise ce bien fonctionnel et prêt à accueillir ses nouveaux propriétaires. N'hésitez pas à nous contacter pour le visiter. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 830.0 € et 1150.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par David MADRID EI, agent commercial (RSAC 979864840) - https://www.century21immoconseil11.com/mentions_legales/

Ville : Salsigne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11600
Coordonnées : 43.327022, 2.349221
Total : 103 950€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 8 910€
Valeur du bien : 96 910€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 468€/mois
Loyer annuel estimé : 5611€/an
Fourchette totale : 382€ - 572€/mois
Fourchette annuelle : 4586€ - 6863€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 6.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 558,52 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :93 511 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-5 511€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-10 439€ (-11.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 550,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 169,46€
Coût de l'assurance :9 095,63€
Taxe foncière : 561,05€/an
Soit par mois : 46,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 467,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 910 €(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 710€
    Parquet flottant: 19 m² × 90€/m² = 1710€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Salsigne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 611 €/an
Calcul : 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 950 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 428 €
Revenus locatifs : +5 611 €
Charges déductibles : -13 428 €
Résultat foncier Année 1 : -7 817 €(Déficit de 7 817 €)
Imputable sur revenu global : 7 817 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 518 €/an
Revenus locatifs : +5 611 €
Charges déductibles : -4 518 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 093 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 611 €13 431 €3 596 €-7 820 €7 820 €--
25 723 €4 427 €3 502 €1 296 €---
35 837 €4 329 €3 404 €1 508 €---
45 954 €4 228 €3 303 €1 726 €---
56 073 €4 123 €3 199 €1 950 €---
66 194 €4 015 €3 090 €2 179 €---
76 318 €3 903 €2 978 €2 415 €---
86 445 €3 787 €2 862 €2 658 €---
96 574 €3 666 €2 742 €2 907 €---
106 705 €3 542 €2 617 €3 163 €---
116 839 €3 413 €2 488 €3 426 €---
126 976 €3 279 €2 354 €3 697 €---
137 116 €3 141 €2 216 €3 975 €---
147 258 €2 998 €2 073 €4 260 €---
157 403 €2 849 €1 924 €4 554 €---
167 551 €2 695 €1 771 €4 856 €---
177 702 €2 536 €1 611 €5 166 €---
187 856 €2 372 €1 447 €5 485 €---
198 013 €2 201 €1 276 €5 812 €---
208 174 €2 024 €1 099 €6 149 €---
218 337 €1 841 €916 €6 496 €---
228 504 €1 652 €727 €6 852 €---
238 674 €1 455 €531 €7 218 €---
248 847 €1 252 €327 €7 595 €---
259 024 €1 042 €117 €7 983 €---
TOTAL179 708 €84 201 €52 169 €95 506 €7 820 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 346 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 506 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 178 €-2 346 €+3 524 €
2+1 178 €+389 €+789 €
3+1 178 €+452 €+726 €
4+1 178 €+518 €+660 €
5+1 178 €+585 €+593 €
6+1 178 €+654 €+524 €
7+1 178 €+725 €+453 €
8+1 178 €+797 €+381 €
9+1 178 €+872 €+306 €
10+1 178 €+949 €+229 €
11+1 178 €+1 028 €+150 €
12+1 178 €+1 109 €+69 €
13+1 178 €+1 192 €-14 €
14+1 178 €+1 278 €-100 €
15+1 178 €+1 366 €-188 €
16+1 178 €+1 457 €-279 €
17+1 178 €+1 550 €-372 €
18+1 178 €+1 645 €-467 €
19+1 178 €+1 744 €-566 €
20+1 178 €+1 845 €-667 €
21+1 178 €+1 949 €-771 €
22+1 178 €+2 056 €-878 €
23+1 178 €+2 166 €-988 €
24+1 178 €+2 279 €-1 101 €
25+1 178 €+2 395 €-1 217 €
Total+29 450 €+28 652 €+798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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