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Appartement 2 pièces 44 m²

Bien expiré
VilleRueil-Malmaison (92)
Surface44
Coût Total177 520
Loyer Annuel13 886
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois-578
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 2 704,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 44 m² - Appartement 2 pièces 44 m²

RUEIL-MALMAISON, dans une résidence de services séniors, Les Hespérides, avec accueil permanent et très bien sécurisée, cet appartement de 44m² en étage élevé avec ascenseur se compose d'une entrée avec toilettes séparés, d'une petite cuisine équipée et aménagée, d'un beau séjour avec bow window orienté sud-ouest, d'une chambre avec placard et d'une salle d'eau. Une cave et un box complètent ce bien. A proximité du RER A à 10 mn (Station Charles de Gaulle/Etoile à 15 mn), bus au pied de la résidence, proche du centre ville et quartier des Arts, Théâtre André Malraux, appartement idéalement placé

Surface : 44 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 270 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/01/2024

Consommation énergie primaire : 210 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 600 € et 860 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rueil-Malmaison
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92500
Coordonnées : 48.878900, 2.181800
Total : 177 520
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 49 000
Valeur du bien : 168 000
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44
Loyer prédit : 26.30€/m²/mois
Fourchette : 21.85€ - 31.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1157€/mois
Loyer annuel estimé : 13886€/an
Fourchette totale : 961€ - 1393€/mois
Fourchette annuelle : 11537€ - 16712€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,26€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 919,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 286,54
Coût de l'assurance :15 976,80
Taxe foncière : 1 388,57€/an
Soit par mois : 115,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 700,00€/mois
Soit par an : 8 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 157,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 734,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-577,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée et aménagée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 000(1 114 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ × 1 = 11000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres: 600€ × 4 = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ × 1 = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€ × 1 = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 10000€ × 1 = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 500
    Rénovation chambre: 12 m²: 300€/m² × 12 = 3600€, Électricité chambre: 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 157 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 886 €/an
Calcul : 1 157 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 520 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 389 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 8 400 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 140
Revenus locatifs : +13 886
Charges déductibles : -65 140
Résultat foncier Année 1 : -51 254(Déficit de 51 254 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 854
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 140 €/an
Revenus locatifs : +13 886
Charges déductibles : -16 140
Résultat foncier Années 2+ : -2 254 €/an(Déficit de 2 254 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29853.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 88665 1455 718-51 26021 400 €29 860 €29 860 €
214 16315 9915 563-1 8271 827 €-29 860 €
314 44715 8315 403-1 3841 384 €-29 860 €
414 73615 6665 238-930930 €-29 860 €
515 03015 4955 068-465465 €-29 860 €
615 33115 3194 89112--29 848 €
715 63815 1374 709501--29 347 €
815 95014 9494 5211 001--28 346 €
916 26914 7554 3271 515--26 831 €
1016 59514 5544 1262 041--24 790 €
1116 92714 3473 9192 580--22 210 €
1217 26514 1323 7053 133---
1317 61013 9113 4833 699---
1417 96313 6823 2554 280---
1518 32213 4463 0194 876---
1618 68813 2022 7755 486---
1719 06212 9502 5236 112---
1819 44312 6902 2626 754---
1919 83212 4211 9937 412---
2020 22912 1431 7158 086---
2120 63311 8561 4288 778---
2221 04611 5591 1319 487---
2321 46711 25382510 215---
2421 89610 93650810 960---
2522 33410 60918111 725---
TOTAL444 765391 97882 28752 78726 006Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 802
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 787
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 916 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 916-6 420+9 336
2+2 916-548+3 464
3+2 916-415+3 331
4+2 916-279+3 195
5+2 916-139+3 055
6+2 9160+2 916
7+2 9160+2 916
8+2 9160+2 916
9+2 9160+2 916
10+2 9160+2 916
11+2 9160+2 916
12+2 916+940+1 976
13+2 916+1 110+1 806
14+2 916+1 284+1 632
15+2 916+1 463+1 453
16+2 916+1 646+1 270
17+2 916+1 834+1 082
18+2 916+2 026+890
19+2 916+2 223+693
20+2 916+2 426+490
21+2 916+2 633+283
22+2 916+2 846+70
23+2 916+3 064-148
24+2 916+3 288-372
25+2 916+3 518-602
Total+72 900+22 499+50 401
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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