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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Amand-en-Puisaye (58)
Surface80m²
Coût Total108 020€
Loyer Annuel6 962€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 612,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 80 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1900, Salle de séjour, 1 Box, Jardin, Terrain de 543 m², Travaux

Maison ancienne à rénover avec dépendances et jardin située au centre de Saint-Amand en Puisaye

Ville : Saint-Amand-en-Puisaye
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58310
Coordonnées : 47.534100, 3.080838
Total : 108 020€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 55 100€
Valeur du bien : 104 100€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 580€/mois
Loyer annuel estimé : 6962€/an
Fourchette totale : 464€ - 726€/mois
Fourchette annuelle : 5566€ - 8709€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :31,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 563,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 444,63€
Coût de l'assurance :9 451,75€
Taxe foncière : 696,25€/an
Soit par mois : 58,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 580,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 621,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 398 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris peinture, revêtement de sol, électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 100 €(689 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 600€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 70€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amand-en-Puisaye (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 962 €/an
Calcul : 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 020 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 736 €
Revenus locatifs : +6 962 €
Charges déductibles : -59 736 €
Résultat foncier Année 1 : -52 773 €(Déficit de 52 773 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 373 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 636 €/an
Revenus locatifs : +6 962 €
Charges déductibles : -4 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 327 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31373.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 962 €59 739 €3 565 €-52 777 €21 400 €31 377 €31 377 €
27 102 €4 544 €3 470 €2 558 €--28 819 €
37 244 €4 445 €3 371 €2 798 €--26 021 €
47 389 €4 343 €3 269 €3 045 €--22 975 €
57 536 €4 238 €3 164 €3 299 €--19 677 €
67 687 €4 129 €3 054 €3 558 €--16 118 €
77 841 €4 016 €2 942 €3 825 €--12 293 €
87 998 €3 899 €2 825 €4 098 €--8 195 €
98 158 €3 779 €2 705 €4 379 €--3 816 €
108 321 €3 654 €2 580 €4 666 €---
118 487 €3 526 €2 451 €4 962 €---
128 657 €3 392 €2 318 €5 265 €---
138 830 €3 255 €2 180 €5 576 €---
149 007 €3 112 €2 038 €5 895 €---
159 187 €2 965 €1 891 €6 222 €---
169 371 €2 813 €1 738 €6 558 €---
179 558 €2 655 €1 581 €6 903 €---
189 749 €2 493 €1 418 €7 256 €---
199 944 €2 324 €1 250 €7 620 €---
2010 143 €2 151 €1 076 €7 993 €---
2110 346 €1 971 €896 €8 375 €---
2210 553 €1 785 €710 €8 768 €---
2310 764 €1 593 €518 €9 171 €---
2410 979 €1 394 €319 €9 585 €---
2511 199 €1 188 €114 €10 010 €---
TOTAL223 011 €133 403 €51 445 €89 608 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 608 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 462 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 462 €-6 420 €+7 882 €
2+1 462 €0 €+1 462 €
3+1 462 €0 €+1 462 €
4+1 462 €0 €+1 462 €
5+1 462 €0 €+1 462 €
6+1 462 €0 €+1 462 €
7+1 462 €0 €+1 462 €
8+1 462 €0 €+1 462 €
9+1 462 €0 €+1 462 €
10+1 462 €+255 €+1 207 €
11+1 462 €+1 489 €-27 €
12+1 462 €+1 579 €-117 €
13+1 462 €+1 673 €-211 €
14+1 462 €+1 768 €-306 €
15+1 462 €+1 867 €-405 €
16+1 462 €+1 967 €-505 €
17+1 462 €+2 071 €-609 €
18+1 462 €+2 177 €-715 €
19+1 462 €+2 286 €-824 €
20+1 462 €+2 398 €-936 €
21+1 462 €+2 513 €-1 051 €
22+1 462 €+2 630 €-1 168 €
23+1 462 €+2 751 €-1 289 €
24+1 462 €+2 876 €-1 414 €
25+1 462 €+3 003 €-1 541 €
Total+36 550 €+26 882 €+9 668 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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