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Maison 3 pièces 99 m²

VilleSaint-Ouën-des-Toits (53)
Surface99m²
Coût Total138 340€
Loyer Annuel7 948€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 250 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 800,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 99 m² - Maison 3 pièces 99 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial FOUGERET et PRODHOMME, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - ST OUEN DES TOITS (53410)


Maison de ville d'environ 99 m2située sur la commune de Saint-Ouen-Des-Toits, dans le bourg près des commodités (boulangerie, superette, ecoles) à moins de 10 minutes de Laval. Elle comprenant au rez-de-chaussée un salon-séjour, une cuisine, une salle d’eau avec wc. A l'étage vous trouverez deux très grandes chambres sur parquet dont une avec dressing. Vous pourrez également accéder par l'escalier à un grenier aménageable. Cour, Chaufferie et garage en côté. Menuiseries PVC double vitrage. Beau potentiel pour cette maison bien placée dans une commune dynamique proche de Laval.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude FOUGERET et PRODHOMME, SELARL - Notaires à Saint-Ouën-des-Toits - N° SIRET : 82212583700010


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Surface : 99 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/12/2025 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Ouën-des-Toits
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53410
Coordonnées : 48.139350, -0.904604
Total : 138 340€
Prix d'acquisition : 79 250€
Travaux : 52 750€
Valeur du bien : 132 000€
Frais de notaire : 6 340€
Coût estimé : 6 340€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 8.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7948€/an
Fourchette totale : 522€ - 841€/mois
Fourchette annuelle : 6260€ - 10089€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 800 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 200 €
Prix d'achat :79 250 €
Décote à l'achat :-98 950€ (-55.5%)
Marge achat-revente :39 860€ (22.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :40,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 873,99€
Coût de l'assurance :12 104,75€
Taxe foncière : 794,75€/an
Soit par mois : 66,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 793,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.7/5 visible - salon en état correct mais usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 750 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 950€
    Isolation combles: 99 m² × 50€/m² = 4 950€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 875€ = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9 500€ = 9 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 800€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 260€/m² = 7 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Ouën-des-Toits (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 948 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 340 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 714 €
Revenus locatifs : +7 948 €
Charges déductibles : -58 714 €
Résultat foncier Année 1 : -50 766 €(Déficit de 50 766 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 366 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 964 €/an
Revenus locatifs : +7 948 €
Charges déductibles : -5 964 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 984 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29366.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 513 €(65% de 79 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 873 €/an
Calcul : 51 513 € × 3,636% = 1 873 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 948 €58 718 €4 689 €-50 771 €21 400 €29 371 €29 371 €
28 106 €5 844 €4 565 €2 262 €--27 109 €
38 269 €5 716 €4 437 €2 553 €--24 556 €
48 434 €5 583 €4 304 €2 851 €--21 706 €
58 603 €5 446 €4 167 €3 157 €--18 549 €
68 775 €5 304 €4 025 €3 471 €--15 078 €
78 950 €5 156 €3 877 €3 794 €--11 284 €
89 129 €5 004 €3 725 €4 125 €--7 159 €
99 312 €4 846 €3 568 €4 465 €--2 693 €
109 498 €4 683 €3 404 €4 815 €---
119 688 €4 515 €3 236 €5 173 €---
129 882 €4 340 €3 061 €5 542 €---
1310 079 €4 159 €2 880 €5 920 €---
1410 281 €3 972 €2 693 €6 309 €---
1510 487 €3 779 €2 500 €6 708 €---
1610 696 €3 578 €2 299 €7 118 €---
1710 910 €3 371 €2 092 €7 539 €---
1811 128 €3 156 €1 877 €7 972 €---
1911 351 €2 934 €1 655 €8 417 €---
2011 578 €2 705 €1 426 €8 873 €---
2111 810 €2 467 €1 188 €9 343 €---
2212 046 €2 221 €942 €9 825 €---
2312 287 €1 966 €687 €10 320 €---
2412 532 €1 703 €424 €10 830 €---
2512 783 €1 430 €151 €11 353 €---
TOTAL254 561 €152 598 €67 874 €101 964 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 964 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 948 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 669 €-6 420 €+8 089 €
2+1 669 €0 €+1 669 €
3+1 669 €0 €+1 669 €
4+1 669 €0 €+1 669 €
5+1 669 €0 €+1 669 €
6+1 669 €0 €+1 669 €
7+1 669 €0 €+1 669 €
8+1 669 €0 €+1 669 €
9+1 669 €0 €+1 669 €
10+1 669 €+636 €+1 033 €
11+1 669 €+1 552 €+117 €
12+1 669 €+1 663 €+6 €
13+1 669 €+1 776 €-107 €
14+1 669 €+1 893 €-224 €
15+1 669 €+2 012 €-343 €
16+1 669 €+2 135 €-466 €
17+1 669 €+2 262 €-593 €
18+1 669 €+2 392 €-723 €
19+1 669 €+2 525 €-856 €
20+1 669 €+2 662 €-993 €
21+1 669 €+2 803 €-1 134 €
22+1 669 €+2 947 €-1 278 €
23+1 669 €+3 096 €-1 427 €
24+1 669 €+3 249 €-1 580 €
25+1 669 €+3 406 €-1 737 €
Total+41 725 €+30 589 €+11 136 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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