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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLutterbach (68)
Surface80m²
Coût Total137 340€
Loyer Annuel11 043€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 350 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Entrée séparée, Balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Ce bien vous est proposé par Kévin RUSCH / - INVESTISSEUR - BIEN LOUE - Nous vous invitons à découvrir cet appartement de type 4 pièces, d'une superficie de 80 m², situé au 1er étage de la Résidence FORET 1 construit en 1972, 14 rue de la Brasserie à Lutterbach (68460). Ce bien est composé d'une entrée, d'une cuisine donnant accès au grand balcon de 9,41m², un salon & salle à manger (accès balcon également), deux chambres dont l'une disposant d'un deuxième balcon de 4,20m², une salle de bain (ancienne), un cagibis ainsi qu'un WC séparé. Une cave vient compléter l'offre. Eléments techniques : DPE : D/D – Système de chauffage et de production d'eau chaude : individuel électrique – Taxe foncière : 890 euros (incluant 194 euros de taxe d'ordures ménagères) - Syndic de copropriété : Lamy Mulhouse.L'appartement est vendu loué, les locataires occupent le bien depuis 2019 et resteront dans le logement.Loyer appliqué 634 euros + 340 euros de provisions de charges.Pour toute visite et complément d'information : Kévin RUSCH / .

Ville : Lutterbach
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68460
Coordonnées : 47.756841, 7.266920
Total : 137 340€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 20 700€
Valeur du bien : 128 700€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 9.36€ - 14.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 920€/mois
Loyer annuel estimé : 11043€/an
Fourchette totale : 749€ - 1131€/mois
Fourchette annuelle : 8983€ - 13576€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 720,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 723,81€
Coût de l'assurance :12 017,25€
Taxe foncière : 890,00€/an
Soit par mois : 74,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 28,33€/mois
Soit par an : 339,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 920,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 700 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre et électroménager)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 200€
    Revêtement sol et peinture 2 chambres: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lutterbach. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés à une zone rurale, donc les prix de base ont été multipliés par 0.9.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 043 €/an
Calcul : 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 610 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 890 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 021 €
Revenus locatifs : +11 043 €
Charges déductibles : -27 021 €
Résultat foncier Année 1 : -15 978 €(Déficit de 15 978 €)
Imputable sur revenu global : 15 978 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 321 €/an
Revenus locatifs : +11 043 €
Charges déductibles : -6 321 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 722 €/an
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 043 €27 025 €4 615 €-15 982 €15 982 €--
211 264 €6 203 €4 492 €5 061 €---
311 489 €6 076 €4 365 €5 413 €---
411 719 €5 945 €4 234 €5 774 €---
511 953 €5 809 €4 099 €6 144 €---
612 192 €5 669 €3 958 €6 524 €---
712 436 €5 524 €3 813 €6 913 €---
812 685 €5 373 €3 663 €7 312 €---
912 939 €5 218 €3 507 €7 721 €---
1013 197 €5 057 €3 347 €8 140 €---
1113 461 €4 891 €3 180 €8 570 €---
1213 731 €4 719 €3 008 €9 012 €---
1314 005 €4 541 €2 830 €9 464 €---
1414 285 €4 357 €2 646 €9 929 €---
1514 571 €4 166 €2 456 €10 405 €---
1614 862 €3 969 €2 258 €10 893 €---
1715 160 €3 765 €2 055 €11 395 €---
1815 463 €3 554 €1 844 €11 909 €---
1915 772 €3 336 €1 625 €12 436 €---
2016 088 €3 110 €1 400 €12 977 €---
2116 409 €2 877 €1 166 €13 533 €---
2216 738 €2 635 €924 €14 102 €---
2317 072 €2 385 €674 €14 687 €---
2417 414 €2 127 €416 €15 287 €---
2517 762 €1 859 €148 €15 903 €---
TOTAL353 712 €130 190 €66 724 €223 522 €15 982 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 795 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 319 €-4 795 €+7 114 €
2+2 319 €+1 518 €+801 €
3+2 319 €+1 624 €+695 €
4+2 319 €+1 732 €+587 €
5+2 319 €+1 843 €+476 €
6+2 319 €+1 957 €+362 €
7+2 319 €+2 074 €+245 €
8+2 319 €+2 193 €+126 €
9+2 319 €+2 316 €+3 €
10+2 319 €+2 442 €-123 €
11+2 319 €+2 571 €-252 €
12+2 319 €+2 704 €-385 €
13+2 319 €+2 839 €-520 €
14+2 319 €+2 979 €-660 €
15+2 319 €+3 121 €-802 €
16+2 319 €+3 268 €-949 €
17+2 319 €+3 418 €-1 099 €
18+2 319 €+3 573 €-1 254 €
19+2 319 €+3 731 €-1 412 €
20+2 319 €+3 893 €-1 574 €
21+2 319 €+4 060 €-1 741 €
22+2 319 €+4 231 €-1 912 €
23+2 319 €+4 406 €-2 087 €
24+2 319 €+4 586 €-2 267 €
25+2 319 €+4 771 €-2 452 €
Total+57 975 €+67 057 €+-9 082 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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