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Appartement 4 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleNogent-sur-Oise (60)
Surface84m²
Coût Total150 570€
Loyer Annuel12 574€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 416,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

NOGENT-SUR-OISE. IDEAL INVESTISSEUR. Votre agence LAFORET de Nogent-sur-Oise vous propose ce bel appartement 4 pièces vendu loué dans le quartier de l'Obier. Il vous offre : entrée, cuisine équipée, cellier, 3 chambres, rangements, salle d'eau et wc. Loyer hors charges mensuel : 719.25 euros (903.25 euros C.C.). Bail d'habitation de 3 ans non meublé (date d'effet au 30/12/2023). Une belle opportunité d'investissement et même pour y habiter d'ici 2 ans. FAITES VITE ! Copropriété de 150 lots - dont 84 lots habitation.

Charges annuelles : 2568.00 euros.

Ville : Nogent-sur-Oise
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60180
Coordonnées : 49.274198, 2.464831
Total : 150 570€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 22 050€
Valeur du bien : 141 050€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.47€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 15.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12574€/an
Fourchette totale : 849€ - 1293€/mois
Fourchette annuelle : 10189€ - 15517€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 10.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 777,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 794,31€
Coût de l'assurance :12 798,45€
Taxe foncière : 1 257,37€/an
Soit par mois : 104,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 214,00€/mois
Soit par an : 2 568,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 047,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 095,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 8 fenêtres (environ 84 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols dans les 3 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques éléments à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 050 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 850€
    Parquet flottant: 37 m² × 50€/m² = 1850€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 37 m² × 30€/m² = 1110€, Main d'œuvre: 90€
  • Salon - Rénovation:2 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Oise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 574 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 570 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 568 €/an
Calcul : 214 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 232 €
Revenus locatifs : +12 574 €
Charges déductibles : -31 232 €
Résultat foncier Année 1 : -18 658 €(Déficit de 18 658 €)
Imputable sur revenu global : 18 658 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 182 €/an
Revenus locatifs : +12 574 €
Charges déductibles : -9 182 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 392 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 574 €31 237 €4 850 €-18 663 €18 663 €--
212 825 €9 056 €4 718 €3 769 €---
313 082 €8 920 €4 583 €4 161 €---
413 343 €8 780 €4 443 €4 563 €---
513 610 €8 636 €4 298 €4 975 €---
613 882 €8 486 €4 149 €5 396 €---
714 160 €8 332 €3 994 €5 828 €---
814 443 €8 172 €3 835 €6 271 €---
914 732 €8 007 €3 670 €6 725 €---
1015 027 €7 837 €3 500 €7 190 €---
1115 327 €7 661 €3 324 €7 666 €---
1215 634 €7 480 €3 142 €8 154 €---
1315 947 €7 292 €2 955 €8 655 €---
1416 265 €7 098 €2 761 €9 167 €---
1516 591 €6 898 €2 560 €9 693 €---
1616 923 €6 691 €2 353 €10 232 €---
1717 261 €6 477 €2 140 €10 784 €---
1817 606 €6 256 €1 919 €11 350 €---
1917 958 €6 028 €1 690 €11 931 €---
2018 318 €5 792 €1 455 €12 526 €---
2118 684 €5 549 €1 211 €13 135 €---
2219 058 €5 297 €960 €13 761 €---
2319 439 €5 037 €700 €14 402 €---
2419 828 €4 768 €431 €15 059 €---
2520 224 €4 491 €154 €15 733 €---
TOTAL402 741 €200 277 €69 794 €202 463 €18 663 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 599 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 463 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 574 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 640 €-5 599 €+8 239 €
2+2 640 €+1 131 €+1 509 €
3+2 640 €+1 248 €+1 392 €
4+2 640 €+1 369 €+1 271 €
5+2 640 €+1 492 €+1 148 €
6+2 640 €+1 619 €+1 021 €
7+2 640 €+1 749 €+891 €
8+2 640 €+1 881 €+759 €
9+2 640 €+2 017 €+623 €
10+2 640 €+2 157 €+483 €
11+2 640 €+2 300 €+340 €
12+2 640 €+2 446 €+194 €
13+2 640 €+2 596 €+44 €
14+2 640 €+2 750 €-110 €
15+2 640 €+2 908 €-268 €
16+2 640 €+3 070 €-430 €
17+2 640 €+3 235 €-595 €
18+2 640 €+3 405 €-765 €
19+2 640 €+3 579 €-939 €
20+2 640 €+3 758 €-1 118 €
21+2 640 €+3 941 €-1 301 €
22+2 640 €+4 128 €-1 488 €
23+2 640 €+4 321 €-1 681 €
24+2 640 €+4 518 €-1 878 €
25+2 640 €+4 720 €-2 080 €
Total+66 000 €+60 739 €+5 261 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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