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Appartement T2 – 1 chambre 45m² + garage - 75K

VilleRoubaix (59)
Surface45m²
Coût Total109 600€
Loyer Annuel8 218€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vends cet appartement en rez-de-chaussée haut, rue Lagache à Roubaix. Un petit prix qui permet à un investisseur d’obtenir un bon rendement. Sur environ 45m², il se compose d’une pièce principale, d’une chambre, d’une cuisine séparée et d’une salle de bain. Les WC sont séparés. Ce bien est vendu avec sa cave éclairée en sous-sol et son garage individuel fermé. Il est vendu loué avec un loyer de 536€ charges comprises (90€ de charges), depuis plus de 5 ans à la même personne. La moitié du loyer est versé directement au propriétaire via la CAF. Locataire jovial et respectueux. Charges 2025 : 1460€/an dont 1080€ refacturé au locataire. Taxe foncière 810€ dont 160€ refacturable au locataire.

Ville : Roubaix
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59100
Coordonnées : 50.684200, 3.199770
Total : 109 600€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 28 600€
Valeur du bien : 103 600€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 12.45€ - 18.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8218€/an
Fourchette totale : 560€ - 837€/mois
Fourchette annuelle : 6725€ - 10041€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 445,21 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 034 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+9 966€ (+15.3%)
Marge achat-revente :-44 566€ (-68.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 573,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 246,90€
Coût de l'assurance :9 316,00€
Taxe foncière : 810,00€/an
Soit par mois : 67,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 684,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 731,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, y compris électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés et carrelage usé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture simple nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture récente mais peut être améliorée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 600 €(636 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roubaix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 218 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 542 €
Revenus locatifs : +8 218 €
Charges déductibles : -34 542 €
Résultat foncier Année 1 : -26 324 €(Déficit de 26 324 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 924 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 942 €/an
Revenus locatifs : +8 218 €
Charges déductibles : -5 942 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 276 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4924.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 218 €34 545 €3 683 €-26 328 €21 400 €4 928 €4 928 €
28 382 €5 847 €3 585 €2 534 €--2 393 €
38 550 €5 746 €3 484 €2 803 €---
48 721 €5 642 €3 379 €3 079 €---
58 895 €5 533 €3 271 €3 362 €---
69 073 €5 421 €3 159 €3 651 €---
79 254 €5 305 €3 043 €3 949 €---
89 439 €5 186 €2 923 €4 254 €---
99 628 €5 062 €2 799 €4 567 €---
109 821 €4 933 €2 671 €4 887 €---
1110 017 €4 801 €2 538 €5 217 €---
1210 217 €4 663 €2 401 €5 554 €---
1310 422 €4 521 €2 259 €5 901 €---
1410 630 €4 374 €2 112 €6 256 €---
1510 843 €4 222 €1 960 €6 621 €---
1611 060 €4 065 €1 802 €6 995 €---
1711 281 €3 902 €1 640 €7 379 €---
1811 507 €3 734 €1 471 €7 773 €---
1911 737 €3 560 €1 297 €8 177 €---
2011 971 €3 380 €1 117 €8 592 €---
2112 211 €3 193 €931 €9 018 €---
2212 455 €3 000 €738 €9 455 €---
2312 704 €2 801 €538 €9 903 €---
2412 958 €2 595 €332 €10 364 €---
2513 217 €2 381 €118 €10 836 €---
TOTAL263 210 €138 413 €53 247 €124 797 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 218 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 726 €-6 420 €+8 146 €
2+1 726 €0 €+1 726 €
3+1 726 €+123 €+1 603 €
4+1 726 €+924 €+802 €
5+1 726 €+1 008 €+718 €
6+1 726 €+1 095 €+631 €
7+1 726 €+1 185 €+541 €
8+1 726 €+1 276 €+450 €
9+1 726 €+1 370 €+356 €
10+1 726 €+1 466 €+260 €
11+1 726 €+1 565 €+161 €
12+1 726 €+1 666 €+60 €
13+1 726 €+1 770 €-44 €
14+1 726 €+1 877 €-151 €
15+1 726 €+1 986 €-260 €
16+1 726 €+2 098 €-372 €
17+1 726 €+2 214 €-488 €
18+1 726 €+2 332 €-606 €
19+1 726 €+2 453 €-727 €
20+1 726 €+2 578 €-852 €
21+1 726 €+2 705 €-979 €
22+1 726 €+2 836 €-1 110 €
23+1 726 €+2 971 €-1 245 €
24+1 726 €+3 109 €-1 383 €
25+1 726 €+3 251 €-1 525 €
Total+43 150 €+37 439 €+5 711 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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