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Studio à vendre

Bien expiré
VilleAbbeville (80)
Surface35m²
Coût Total87 000€
Loyer Annuel5 548€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 571,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Florine Abbeville-immo vous propose un studio en cœur de ville d'Abbeville Situé en plein centre-ville d’Abbeville, au sein d’un immeuble de caractère à l’architecture typiquement abbevilloise, ce studio sous comble situé au dernier étage, développe une surface d’environ 31 m². Il se compose d’une agréable pièce de vie ainsi que d’une salle de bain avec WC.L’ensemble offre un cadre de vie fonctionnel et chaleureux, alliant le charme de l’ancien. Sa situation privilégiée permet un accès immédiat à l’ensemble des commerces, services, écoles et transports. Ce bien conviendra aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif de qualité. Des travaux de rénovation sont a prévoir. Thibault Florine, Agent commercial enregistré sous le numéro : 532 278 223 RSAC Amiens.

Ville : Abbeville
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80100
Coordonnées : 50.112871, 1.833232
Total : 87 000€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 27 600€
Valeur du bien : 82 600€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 13.21€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 15.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 462€/mois
Loyer annuel estimé : 5548€/an
Fourchette totale : 386€ - 553€/mois
Fourchette annuelle : 4637€ - 6637€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 547,68 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 169 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+831€ (+1.5%)
Marge achat-revente :-32 831€ (-60.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :25,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 456,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 406,34€
Coût de l'assurance :7 612,50€
Taxe foncière : 554,77€/an
Soit par mois : 46,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 462,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 502,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 593 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique finale indiquée, classe E inférée.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation substantielle
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond, et éventuellement un ponçage du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement cosmétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 35 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour chambre sans photo - nécessite une rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 600 €(789 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Rénovation chambre: 35 m² × 120€/m² = 4200€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abbeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 548 €/an
Calcul : 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 929 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 000 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 555 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 388 €
Revenus locatifs : +5 548 €
Charges déductibles : -31 388 €
Résultat foncier Année 1 : -25 841 €(Déficit de 25 841 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 441 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 788 €/an
Revenus locatifs : +5 548 €
Charges déductibles : -3 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 759 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4440.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 548 €31 391 €2 932 €-25 843 €21 400 €4 443 €4 443 €
25 659 €3 713 €2 854 €1 945 €--2 498 €
35 772 €3 633 €2 774 €2 139 €--359 €
45 887 €3 550 €2 690 €2 338 €---
56 005 €3 464 €2 604 €2 541 €---
66 125 €3 375 €2 515 €2 751 €---
76 248 €3 282 €2 423 €2 965 €---
86 373 €3 187 €2 328 €3 186 €---
96 500 €3 088 €2 229 €3 412 €---
106 630 €2 986 €2 127 €3 644 €---
116 763 €2 881 €2 021 €3 882 €---
126 898 €2 771 €1 912 €4 127 €---
137 036 €2 658 €1 799 €4 378 €---
147 177 €2 541 €1 682 €4 635 €---
157 320 €2 420 €1 561 €4 900 €---
167 467 €2 295 €1 436 €5 172 €---
177 616 €2 165 €1 306 €5 450 €---
187 768 €2 031 €1 172 €5 737 €---
197 924 €1 893 €1 033 €6 031 €---
208 082 €1 749 €890 €6 333 €---
218 244 €1 601 €741 €6 643 €---
228 409 €1 447 €588 €6 961 €---
238 577 €1 288 €429 €7 288 €---
248 748 €1 124 €264 €7 624 €---
258 923 €954 €94 €7 970 €---
TOTAL177 696 €91 488 €42 406 €86 208 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 208 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 548 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 165 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 165 €-6 420 €+7 585 €
2+1 165 €0 €+1 165 €
3+1 165 €0 €+1 165 €
4+1 165 €+594 €+571 €
5+1 165 €+762 €+403 €
6+1 165 €+825 €+340 €
7+1 165 €+890 €+275 €
8+1 165 €+956 €+209 €
9+1 165 €+1 024 €+141 €
10+1 165 €+1 093 €+72 €
11+1 165 €+1 165 €0 €
12+1 165 €+1 238 €-73 €
13+1 165 €+1 313 €-148 €
14+1 165 €+1 391 €-226 €
15+1 165 €+1 470 €-305 €
16+1 165 €+1 551 €-386 €
17+1 165 €+1 635 €-470 €
18+1 165 €+1 721 €-556 €
19+1 165 €+1 809 €-644 €
20+1 165 €+1 900 €-735 €
21+1 165 €+1 993 €-828 €
22+1 165 €+2 088 €-923 €
23+1 165 €+2 187 €-1 022 €
24+1 165 €+2 287 €-1 122 €
25+1 165 €+2 391 €-1 226 €
Total+29 125 €+25 862 €+3 263 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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