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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCreusot (71)
Surface149m²
Coût Total204 920€
Loyer Annuel14 062€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Parking, Garage

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APPARTEMENT DUPLEX de 149 m2 EN PLEIN COEUR DE VILLE SIS RUE JEAN-JAURÈS COMPRENANT :

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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Creusot
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Coordonnées : 46.806693, 4.418639
Total : 204 920€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 193 000€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1172€/mois
Loyer annuel estimé : 14062€/an
Fourchette totale : 934€ - 1470€/mois
Fourchette annuelle : 11211€ - 17639€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 180,56 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 903 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-26 903€ (-15.3%)
Marge achat-revente :-29 017€ (-16.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 014,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 074,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 556,17€
Coût de l'assurance :17 930,50€
Taxe foncière : 1 406,23€/an
Soit par mois : 117,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 171,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des installations électriques
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creusot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 062 €/an
Calcul : 1 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 879 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 406 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 002 €
Revenus locatifs : +14 062 €
Charges déductibles : -53 002 €
Résultat foncier Année 1 : -38 940 €(Déficit de 38 940 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 540 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 002 €/an
Revenus locatifs : +14 062 €
Charges déductibles : -9 002 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 060 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17539.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 062 €53 009 €6 885 €-38 946 €21 400 €17 546 €17 546 €
214 344 €8 826 €6 702 €5 518 €--12 029 €
314 630 €8 637 €6 513 €5 994 €--6 035 €
414 923 €8 441 €6 318 €6 482 €---
515 222 €8 239 €6 115 €6 983 €---
615 526 €8 029 €5 906 €7 497 €---
715 836 €7 813 €5 689 €8 024 €---
816 153 €7 589 €5 465 €8 565 €---
916 476 €7 357 €5 233 €9 120 €---
1016 806 €7 117 €4 993 €9 689 €---
1117 142 €6 869 €4 745 €10 273 €---
1217 485 €6 612 €4 488 €10 873 €---
1317 834 €6 346 €4 223 €11 488 €---
1418 191 €6 072 €3 948 €12 120 €---
1518 555 €5 787 €3 664 €12 768 €---
1618 926 €5 493 €3 370 €13 433 €---
1719 305 €5 189 €3 066 €14 116 €---
1819 691 €4 874 €2 751 €14 816 €---
1920 084 €4 549 €2 425 €15 536 €---
2020 486 €4 212 €2 088 €16 274 €---
2120 896 €3 863 €1 740 €17 033 €---
2221 314 €3 503 €1 379 €17 811 €---
2321 740 €3 130 €1 006 €18 610 €---
2422 175 €2 744 €621 €19 431 €---
2522 618 €2 345 €221 €20 274 €---
TOTAL450 421 €196 643 €99 556 €253 778 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 778 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 953 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 953 €-6 420 €+9 373 €
2+2 953 €0 €+2 953 €
3+2 953 €0 €+2 953 €
4+2 953 €+134 €+2 819 €
5+2 953 €+2 095 €+858 €
6+2 953 €+2 249 €+704 €
7+2 953 €+2 407 €+546 €
8+2 953 €+2 569 €+384 €
9+2 953 €+2 736 €+217 €
10+2 953 €+2 907 €+46 €
11+2 953 €+3 082 €-129 €
12+2 953 €+3 262 €-309 €
13+2 953 €+3 446 €-493 €
14+2 953 €+3 636 €-683 €
15+2 953 €+3 830 €-877 €
16+2 953 €+4 030 €-1 077 €
17+2 953 €+4 235 €-1 282 €
18+2 953 €+4 445 €-1 492 €
19+2 953 €+4 661 €-1 708 €
20+2 953 €+4 882 €-1 929 €
21+2 953 €+5 110 €-2 157 €
22+2 953 €+5 343 €-2 390 €
23+2 953 €+5 583 €-2 630 €
24+2 953 €+5 829 €-2 876 €
25+2 953 €+6 082 €-3 129 €
Total+73 825 €+76 134 €+-2 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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