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Achat : Maison Argenton-les-Vallées (79150)

VilleArgenton chateau, Boesse, Breuil-sous-argenton, Coudre, Genneton, Massais, Moutiers-sous-argenton, Saint-clémentin, Saint-maurice-la-fougereuse, Sanzay, Ulcot, Voultegon, Étusson (79)
Surface105m²
Coût Total138 792€
Loyer Annuel9 211€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 900 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 713,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 105 m², 6 pièces, 5 chambres, 486 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Argentonnay, Moutiers- sous- Argenton, maison de bourg avec garage et terrain. Composée d'une entrée, un salon/séjour, une cuisine aménagée dinatoire, une chambre et Wc. A l'étage: couloir, 4 chambres et une salle d'eau. Grenier au-dessus. Terrain et garage Chauffage élect...

Ville : Argenton chateau, Boesse, Breuil-sous-argenton, Coudre, Genneton, Massais, Moutiers-sous-argenton, Saint-clémentin, Saint-maurice-la-fougereuse, Sanzay, Ulcot, Voultegon, Étusson
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79150
Coordonnées : 46.984720, -0.449720
Total : 138 792€
Prix d'acquisition : 74 900€
Travaux : 57 900€
Valeur du bien : 132 800€
Frais de notaire : 5 992€
Coût estimé : 5 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.31€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9211€/an
Fourchette totale : 583€ - 1010€/mois
Fourchette annuelle : 7000€ - 12120€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :921,17 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 722 €
Prix d'achat :74 900 €
Décote à l'achat :-21 822€ (-22.6%)
Marge achat-revente :-42 070€ (-43.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 429,24€
Coût de l'assurance :12 144,30€
Taxe foncière : 921,07€/an
Soit par mois : 76,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 804,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 900 €(551 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 40€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs/plafonds salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:450€
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 211 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 659 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 792 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 966 €
Revenus locatifs : +9 211 €
Charges déductibles : -63 966 €
Résultat foncier Année 1 : -54 755 €(Déficit de 54 755 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 355 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 066 €/an
Revenus locatifs : +9 211 €
Charges déductibles : -6 066 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33355.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 685 €(65% de 74 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 770 €/an
Calcul : 48 685 € × 3,636% = 1 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 211 €63 970 €4 663 €-54 760 €21 400 €33 360 €33 360 €
29 395 €5 946 €4 540 €3 448 €--29 911 €
39 583 €5 818 €4 411 €3 764 €--26 147 €
49 774 €5 686 €4 279 €4 089 €--22 058 €
59 970 €5 549 €4 142 €4 421 €--17 637 €
610 169 €5 407 €4 000 €4 762 €--12 874 €
710 373 €5 260 €3 853 €5 113 €--7 761 €
810 580 €5 108 €3 701 €5 472 €--2 290 €
910 792 €4 951 €3 544 €5 841 €---
1011 008 €4 789 €3 382 €6 219 €---
1111 228 €4 621 €3 214 €6 607 €---
1211 452 €4 447 €3 040 €7 005 €---
1311 681 €4 267 €2 860 €7 414 €---
1411 915 €4 081 €2 674 €7 834 €---
1512 153 €3 888 €2 482 €8 265 €---
1612 396 €3 689 €2 282 €8 707 €---
1712 644 €3 483 €2 076 €9 161 €---
1812 897 €3 270 €1 863 €9 627 €---
1913 155 €3 049 €1 643 €10 106 €---
2013 418 €2 821 €1 414 €10 597 €---
2113 687 €2 585 €1 178 €11 101 €---
2213 960 €2 341 €934 €11 619 €---
2314 240 €2 088 €682 €12 151 €---
2414 524 €1 827 €420 €12 697 €---
2514 815 €1 557 €150 €13 258 €---
TOTAL295 022 €160 500 €67 429 €134 521 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 521 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 934 €-6 420 €+8 354 €
2+1 934 €0 €+1 934 €
3+1 934 €0 €+1 934 €
4+1 934 €0 €+1 934 €
5+1 934 €0 €+1 934 €
6+1 934 €0 €+1 934 €
7+1 934 €0 €+1 934 €
8+1 934 €0 €+1 934 €
9+1 934 €+1 065 €+869 €
10+1 934 €+1 866 €+68 €
11+1 934 €+1 982 €-48 €
12+1 934 €+2 102 €-168 €
13+1 934 €+2 224 €-290 €
14+1 934 €+2 350 €-416 €
15+1 934 €+2 479 €-545 €
16+1 934 €+2 612 €-678 €
17+1 934 €+2 748 €-814 €
18+1 934 €+2 888 €-954 €
19+1 934 €+3 032 €-1 098 €
20+1 934 €+3 179 €-1 245 €
21+1 934 €+3 330 €-1 396 €
22+1 934 €+3 486 €-1 552 €
23+1 934 €+3 645 €-1 711 €
24+1 934 €+3 809 €-1 875 €
25+1 934 €+3 977 €-2 043 €
Total+48 350 €+40 356 €+7 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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