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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleCastillon-la-Bataille (33)
Surface65m²
Coût Total116 800€
Loyer Annuel6 768€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 353,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
  • CASTILLON LA BATAILLE -

Venez découvrir ce bel appartement lumineux de 65 m², situé dans une résidence sécurisée, alliant confort, fonctionnalité et qualité de vie.

Il se compose d'une entrée desservant un séjour agréable, d'une cuisine fonctionnelle, ainsi que d'un balcon idéal pour profiter des beaux jours. L'espace nuit offre deux chambres confortables, une salle de bain et un WC séparé.

Deux places de parking privatives viennent compléter ce bien, un véritable atout au quotidien.

Un appartement idéal pour un premier achat, une famille ou un investissement locatif, à visiter sans tarder. Bien proposé par Alexia SLIMANI EI, agent commercial (RSAC 990658858) Référence annonce : 8901 Consommation énergétique : 80 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 3 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 10,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 80 000 €

Ville : Castillon-la-Bataille
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33350
Coordonnées : 44.854557, -0.043437
Total : 116 800€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 21 760€
Valeur du bien : 109 760€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.68€/m²/mois
Fourchette : 6.90€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 564€/mois
Loyer annuel estimé : 6768€/an
Fourchette totale : 449€ - 709€/mois
Fourchette annuelle : 5386€ - 8504€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 426,23 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 705 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-4 705€ (-5.1%)
Marge achat-revente :-24 095€ (-26.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :583,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,20€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 612,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 242,87€
Coût de l'assurance :8 760,00€
Taxe foncière : 676,75€/an
Soit par mois : 56,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 563,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards et le plan de travail
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs un peu abîmés, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs un peu abîmés, nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 760 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€ (incluant éléments et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant (24 m²): 75€/m² × 24 = 1800€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 40€/m² × 24 = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castillon-la-Bataille (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 768 €/an
Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 800 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 677 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 801 €
Revenus locatifs : +6 768 €
Charges déductibles : -26 801 €
Résultat foncier Année 1 : -20 033 €(Déficit de 20 033 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 041 €/an
Revenus locatifs : +6 768 €
Charges déductibles : -5 041 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9333.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 768 €26 804 €4 017 €-20 037 €10 700 €9 337 €9 337 €
26 903 €4 939 €3 912 €1 964 €--7 373 €
37 041 €4 830 €3 803 €2 211 €--5 162 €
47 182 €4 717 €3 689 €2 465 €--2 697 €
57 325 €4 599 €3 572 €2 726 €---
67 472 €4 478 €3 451 €2 994 €---
77 621 €4 353 €3 325 €3 269 €---
87 774 €4 223 €3 195 €3 551 €---
97 929 €4 088 €3 061 €3 841 €---
108 088 €3 949 €2 922 €4 139 €---
118 250 €3 804 €2 777 €4 445 €---
128 415 €3 655 €2 628 €4 760 €---
138 583 €3 500 €2 473 €5 082 €---
148 755 €3 340 €2 313 €5 414 €---
158 930 €3 174 €2 147 €5 755 €---
169 108 €3 003 €1 976 €6 105 €---
179 290 €2 825 €1 798 €6 465 €---
189 476 €2 641 €1 614 €6 835 €---
199 666 €2 451 €1 423 €7 215 €---
209 859 €2 253 €1 226 €7 606 €---
2110 056 €2 049 €1 022 €8 007 €---
2210 257 €1 838 €810 €8 420 €---
2310 462 €1 619 €592 €8 844 €---
2410 672 €1 392 €365 €9 280 €---
2510 885 €1 157 €130 €9 728 €---
TOTAL216 766 €105 682 €58 243 €111 084 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 768 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 421 €-3 210 €+4 631 €
2+1 421 €0 €+1 421 €
3+1 421 €0 €+1 421 €
4+1 421 €0 €+1 421 €
5+1 421 €+9 €+1 412 €
6+1 421 €+898 €+523 €
7+1 421 €+981 €+440 €
8+1 421 €+1 065 €+356 €
9+1 421 €+1 152 €+269 €
10+1 421 €+1 242 €+179 €
11+1 421 €+1 334 €+87 €
12+1 421 €+1 428 €-7 €
13+1 421 €+1 525 €-104 €
14+1 421 €+1 624 €-203 €
15+1 421 €+1 727 €-306 €
16+1 421 €+1 832 €-411 €
17+1 421 €+1 940 €-519 €
18+1 421 €+2 051 €-630 €
19+1 421 €+2 165 €-744 €
20+1 421 €+2 282 €-861 €
21+1 421 €+2 402 €-981 €
22+1 421 €+2 526 €-1 105 €
23+1 421 €+2 653 €-1 232 €
24+1 421 €+2 784 €-1 363 €
25+1 421 €+2 918 €-1 497 €
Total+35 525 €+33 325 €+2 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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