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Maison à vendre

VilleBourg-Saint-Andéol (07)
Surface265m²
Coût Total374 010€
Loyer Annuel28 463€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 265 m²
Prix au m² : 943,4 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, Cave, Salon (total 58 m²), 6 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin

Immobilier.notaires® et l'office notarial COT et associée vous proposent : Maison de maître à vendre - BOURG ST ANDEOL (07700)

BOURG SAINT ANDEOL : Propriété d'exception !! Venez découvrir cette Maison de Maître ayant été une résidence de la Maîtresse de Jean-Jacques ROUSSEAU, Maison d'environ 450m² de surface habitable sur 3 niveaux disposant d'un escalier central datant du XIIIème siècle et desservant plusieurs parties d'habitation, nombreux éléments anciens et authentiques tels que des cheminées de style (Marbre noir et vert / Bois sculpté), fenêtres à meneaux, plafonds à la française, tomettes et pierres de taille, etc.... Vous disposerez d'un jardin intime d'environ 250m², d'un garage, d'une cave en sous-sol et de nombreuses dépendances. Travaux de rénovation importants à prévoir. Amoureux des grandes maisons authentiques, ce bien est fait pour vous ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr

Visites : Pour toute visite veuillez prendre contact avec Maxence LECLERCQ - Clerc Négociateur - 06.64.15.09.88

Retrouvez toutes nos annonces sur : http://cot-amadei-bourgstandeol.notaires.fr Contact : 06.64.15.09.88

Annonce de l'étude COT et associée - Notaires à Bourg-Saint-Andéol - N° SIRET : 83235203300019

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Ville : Bourg-Saint-Andéol
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07700
Coordonnées : 44.378753, 4.616587
Total : 374 010€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 104 010€
Valeur du bien : 354 010€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 265m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 2372€/mois
Loyer annuel estimé : 28463€/an
Fourchette totale : 1773€ - 3174€/mois
Fourchette annuelle : 21273€ - 38082€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 739,8 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :726 046 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-476 046€ (-65.6%)
Marge achat-revente :352 036€ (48.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :374 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 878,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :149,60€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 028,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 511,56€
Coût de l'assurance :44 881,20€
Taxe foncière : 2 846,26€/an
Soit par mois : 237,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 371,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 265,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :106,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 265 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 265 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 265 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux de finition
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 265 m²
Raison: Sécurité sanitaire et conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :104 010 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 600€
    Isolation des combles perdus: 265 m² × 40€/m² = 10600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:29 940€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 900€/fenêtre = 29700€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine - Rénovation complète:19 000€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, douche/baignoire, lavabo, WC, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:14 700€
    Rénovation 6 chambres (90 m²): Parquet: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Peinture: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité: 600€/chambre × 6 = 3600€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 600€
    Peinture salon (40 m²): 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Second œuvre - Électricité générale:3 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Ajout de prises: 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Second œuvre - Plomberie générale:4 770€
    Vérification et mise à jour de la tuyauterie: 265 m² × 18€/m² = 4770€, Main d'œuvre: 30€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-Saint-Andéol (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 372 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 463 €/an
Calcul : 2 372 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 038 €/an
Base de calcul : Emprunt de 374 010 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 795 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 104 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 689 €
Revenus locatifs : +28 463 €
Charges déductibles : -121 689 €
Résultat foncier Année 1 : -93 227 €(Déficit de 93 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 71 827 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 679 €/an
Revenus locatifs : +28 463 €
Charges déductibles : -17 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 783 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 71826.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 463 €121 701 €13 050 €-93 239 €21 400 €71 839 €71 839 €
229 032 €17 351 €12 709 €11 681 €--60 158 €
329 612 €16 998 €12 357 €12 614 €--47 544 €
430 205 €16 633 €11 991 €13 572 €--33 972 €
530 809 €16 254 €11 613 €14 554 €--19 418 €
631 425 €15 862 €11 221 €15 563 €--3 855 €
732 053 €15 456 €10 815 €16 597 €---
832 695 €15 036 €10 394 €17 659 €---
933 348 €14 600 €9 958 €18 749 €---
1034 015 €14 148 €9 507 €19 867 €---
1134 696 €13 681 €9 039 €21 015 €---
1235 390 €13 196 €8 555 €22 193 €---
1336 097 €12 695 €8 053 €23 403 €---
1436 819 €12 175 €7 533 €24 645 €---
1537 556 €11 636 €6 995 €25 919 €---
1638 307 €11 079 €6 437 €27 228 €---
1739 073 €10 501 €5 859 €28 572 €---
1839 854 €9 902 €5 261 €29 952 €---
1940 652 €9 282 €4 641 €31 369 €---
2041 465 €8 640 €3 999 €32 824 €---
2142 294 €7 975 €3 333 €34 319 €---
2243 140 €7 286 €2 644 €35 854 €---
2344 003 €6 572 €1 931 €37 430 €---
2444 883 €5 833 €1 191 €39 050 €---
2545 780 €5 067 €425 €40 714 €---
TOTAL911 664 €409 559 €189 512 €502 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 502 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 977 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 977 €-6 420 €+12 397 €
2+5 977 €0 €+5 977 €
3+5 977 €0 €+5 977 €
4+5 977 €0 €+5 977 €
5+5 977 €0 €+5 977 €
6+5 977 €0 €+5 977 €
7+5 977 €+3 823 €+2 154 €
8+5 977 €+5 298 €+679 €
9+5 977 €+5 625 €+352 €
10+5 977 €+5 960 €+17 €
11+5 977 €+6 305 €-328 €
12+5 977 €+6 658 €-681 €
13+5 977 €+7 021 €-1 044 €
14+5 977 €+7 393 €-1 416 €
15+5 977 €+7 776 €-1 799 €
16+5 977 €+8 168 €-2 191 €
17+5 977 €+8 572 €-2 595 €
18+5 977 €+8 986 €-3 009 €
19+5 977 €+9 411 €-3 434 €
20+5 977 €+9 847 €-3 870 €
21+5 977 €+10 296 €-4 319 €
22+5 977 €+10 756 €-4 779 €
23+5 977 €+11 229 €-5 252 €
24+5 977 €+11 715 €-5 738 €
25+5 977 €+12 214 €-6 237 €
Total+149 425 €+150 632 €+-1 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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