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Appartement entièrement renové

VilleFarébersviller (57)
Surface59m²
Coût Total98 140€
Loyer Annuel5 469€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 68 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 152,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement entièrement rénové de 59 m² situé au 3ème étage d'un immeuble de 3 étages à Farébersviller. Cet appartement de 5 pièces comprend 3 chambres. La cuisine est équipée (four, plaques, lave-vaisselle) et couplée à un sellier. Le bien dispose d'un balcon.

  • Rénové
  • Cuisine équipée
  • Balcon
  • Cave
  • Parking
  • Rue calme à sens unique L'appartement est orienté sud. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie E. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations/photos ou pour organiser une visite.
Ville : Farébersviller
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57450
Coordonnées : 49.119900, 6.871740
Total : 98 140€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 24 700€
Valeur du bien : 92 700€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 456€/mois
Loyer annuel estimé : 5469€/an
Fourchette totale : 361€ - 576€/mois
Fourchette annuelle : 4327€ - 6912€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 646,89€
Coût de l'assurance :8 587,25€
Taxe foncière : 546,90€/an
Soit par mois : 45,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 455,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 553,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 59 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 700 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 900€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 700€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, Plomberie et électricité: 400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Farébersviller (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 456 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 469 €/an
Calcul : 456 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 140 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 547 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 758 €
Revenus locatifs : +5 469 €
Charges déductibles : -28 758 €
Résultat foncier Année 1 : -23 289 €(Déficit de 23 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 889 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 058 €/an
Revenus locatifs : +5 469 €
Charges déductibles : -4 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 411 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1888.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 469 €28 761 €3 171 €-23 292 €21 400 €1 892 €1 892 €
25 578 €3 975 €3 085 €1 603 €--289 €
35 690 €3 887 €2 997 €1 803 €---
45 804 €3 795 €2 905 €2 008 €---
55 920 €3 701 €2 811 €2 219 €---
66 038 €3 603 €2 713 €2 435 €---
76 159 €3 503 €2 612 €2 656 €---
86 282 €3 398 €2 508 €2 884 €---
96 408 €3 291 €2 400 €3 117 €---
106 536 €3 179 €2 289 €3 357 €---
116 667 €3 064 €2 174 €3 602 €---
126 800 €2 946 €2 055 €3 854 €---
136 936 €2 823 €1 933 €4 113 €---
147 075 €2 696 €1 806 €4 379 €---
157 216 €2 565 €1 675 €4 651 €---
167 361 €2 430 €1 540 €4 931 €---
177 508 €2 290 €1 400 €5 218 €---
187 658 €2 146 €1 255 €5 512 €---
197 811 €1 996 €1 106 €5 815 €---
207 967 €1 842 €952 €6 125 €---
218 127 €1 683 €793 €6 444 €---
228 289 €1 518 €628 €6 771 €---
238 455 €1 348 €458 €7 107 €---
248 624 €1 173 €282 €7 452 €---
258 797 €991 €101 €7 806 €---
TOTAL175 175 €92 607 €45 647 €82 568 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 568 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 148 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 148 €-6 420 €+7 568 €
2+1 148 €0 €+1 148 €
3+1 148 €+454 €+694 €
4+1 148 €+602 €+546 €
5+1 148 €+666 €+482 €
6+1 148 €+730 €+418 €
7+1 148 €+797 €+351 €
8+1 148 €+865 €+283 €
9+1 148 €+935 €+213 €
10+1 148 €+1 007 €+141 €
11+1 148 €+1 081 €+67 €
12+1 148 €+1 156 €-8 €
13+1 148 €+1 234 €-86 €
14+1 148 €+1 314 €-166 €
15+1 148 €+1 395 €-247 €
16+1 148 €+1 479 €-331 €
17+1 148 €+1 565 €-417 €
18+1 148 €+1 654 €-506 €
19+1 148 €+1 744 €-596 €
20+1 148 €+1 838 €-690 €
21+1 148 €+1 933 €-785 €
22+1 148 €+2 031 €-883 €
23+1 148 €+2 132 €-984 €
24+1 148 €+2 235 €-1 087 €
25+1 148 €+2 342 €-1 194 €
Total+28 700 €+24 770 €+3 930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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