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Maison 4 pièces 88 m²

VilleRilly-sur-Vienne (37)
Surface88
Coût Total148 870
Loyer Annuel7 756
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-207
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 250 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 014,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 88 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial ROY, notaire associé, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - RILLY SUR VIENNE (37220)


Rilly-sur-Vienne - Dans un petit hameau très calme, adorable Maison de pays à rénover d'une surface de 88 m². Ce bien, mitoyen, se compose de 4 pièces, dont 2 chambres. Il dispose d'une salle d'eau et d'un WC. Le séjour, d'une surface de 25 m², offre une exposition sud et une vue sans vis-à-vis. La maison nécessite des travaux de rénovation. Elle est équipée d'une cave, d'un garage et d'un emplacement de parking. Une terrasse est également présente. L'ensemble sur 1110 m² environ. Idéal Résidence secondaire ou locatif.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude ROY, notaire associé, SELARL - Notaires à Descartes - N° SIRET : 45180986700026


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Surface : 88 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/03/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 529 € et 4 775 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Rilly-sur-Vienne
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37220
Coordonnées : 47.057404, 0.494037
Total : 148 870
Prix d'acquisition : 89 250
Travaux : 52 480
Valeur du bien : 141 730
Frais de notaire : 7 140
Coût estimé : 7 140
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7756€/an
Fourchette totale : 527€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 6328€ - 9508€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 099,54 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 760
Prix d'achat :89 250
Décote à l'achat :-7 510 (-7.8%)
Marge achat-revente :-52 110€ (-53.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 870
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 788,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 713,49
Coût de l'assurance :13 026,12
Taxe foncière : 775,65€/an
Soit par mois : 64,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 646,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (88 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Mise aux normes des éléments sanitaires et rafraîchissement de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais à mettre aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 480(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 280
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (installation incluse)
  • Cuisine:13 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (~12 m²) × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation légère salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600
    Revêtement sol (parquet): 20 m² × 80€/m² = 1600€, Peinture: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rilly-sur-Vienne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 080✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 756 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 145 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 870 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 776 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 922
Revenus locatifs : +7 756
Charges déductibles : -58 922
Résultat foncier Année 1 : -51 165(Déficit de 51 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 765
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 442 €/an
Revenus locatifs : +7 756
Charges déductibles : -6 442
Résultat foncier Années 2+ : 1 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29765.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 250
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 013(65% de 89 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 110 €/an
Calcul : 58 013 € × 3,636% = 2 110
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 75658 9275 150-51 17021 400 €29 770 €29 770 €
27 9126 3125 0151 600--28 170 €
38 0706 1724 8751 898--26 273 €
48 2316 0274 7312 204--24 069 €
58 3965 8784 5812 518--21 550 €
68 5645 7224 4262 841--18 709 €
78 7355 5624 2653 173--15 535 €
88 9105 3954 0993 514--12 021 €
99 0885 2233 9263 865--8 156 €
109 2705 0453 7484 225--3 931 €
119 4554 8603 5634 595---
129 6444 6683 3724 976---
139 8374 4703 1745 367---
1410 0344 2652 9685 769---
1510 2354 0522 7566 182---
1610 4393 8322 5366 607---
1710 6483 6052 3087 043---
1810 8613 3692 0727 492---
1911 0783 1241 8277 954---
2011 3002 8711 5748 429---
2111 5262 6091 3128 917---
2211 7562 3381 0419 419---
2311 9912 0567609 935---
2412 2311 76546910 466---
2512 4761 46416711 012---
TOTAL248 443159 61174 71388 83221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 832
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 629 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 629-6 420+8 049
2+1 6290+1 629
3+1 6290+1 629
4+1 6290+1 629
5+1 6290+1 629
6+1 6290+1 629
7+1 6290+1 629
8+1 6290+1 629
9+1 6290+1 629
10+1 6290+1 629
11+1 629+199+1 430
12+1 629+1 493+136
13+1 629+1 610+19
14+1 629+1 731-102
15+1 629+1 855-226
16+1 629+1 982-353
17+1 629+2 113-484
18+1 629+2 248-619
19+1 629+2 386-757
20+1 629+2 529-900
21+1 629+2 675-1 046
22+1 629+2 826-1 197
23+1 629+2 980-1 351
24+1 629+3 140-1 511
25+1 629+3 304-1 675
Total+40 725+26 650+14 075
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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