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Maison 5 pièces 140 m²

VilleRoquebillière (06)
Surface140m²
Coût Total289 980€
Loyer Annuel27 457€
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois+523€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 628,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 140 m²

À Roquebillière, Quartier Gordolon, profitant d'une exposition idéale, ancienne maison sur 3 niveaux avec un appartement 2/3 pièces de 45 m2 rénové et 2 niveaux à rénover intégralement. Le premier niveau, en rez-de-chaussée, est composé d'un beau salon lumineux avec coin cuisine aménagée et équipée, une pièce actuellement coin nuit, une chambre, une salle de bain avec WC. Buanderie/cellier extérieur. A l'étage, avec accès extérieur indépendant, un duplex de 95.4 m2 à créer. Les planchers ont tous été refaits. Garage avec abri de jardin, grand poulailler, parking et jardin attenant d'environ 1300 m2. Canal d'arrosage. Très gros potentiel - A voir absolument!

Surface : 140 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/11/2024

Consommation énergie primaire : 260 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 136 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 080 € et 1 490 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Roquebillière
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 43.998856, 7.317155
Total : 289 980€
Prix d'acquisition : 228 000€
Travaux : 43 740€
Valeur du bien : 271 740€
Frais de notaire : 18 240€
Coût estimé : 18 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 2288€/mois
Loyer annuel estimé : 27457€/an
Fourchette totale : 1371€ - 3819€/mois
Fourchette annuelle : 16449€ - 45831€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 15.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 348,22 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :188 750 €
Prix d'achat :228 000 €
Décote à l'achat :+39 250€ (+20.8%)
Marge achat-revente :-101 230€ (-53.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 451,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :84,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 536,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 532,47€
Coût de l'assurance :25 373,25€
Taxe foncière : 2 745,66€/an
Soit par mois : 228,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 288,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 765,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :522,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 740 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roquebillière (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 288 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 457 €/an
Calcul : 2 288 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 980 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 015 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 746 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 523 €
Revenus locatifs : +27 457 €
Charges déductibles : -57 523 €
Résultat foncier Année 1 : -30 066 €(Déficit de 30 066 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 666 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 783 €/an
Revenus locatifs : +27 457 €
Charges déductibles : -13 783 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 674 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8666.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 228 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 200 €(65% de 228 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 389 €/an
Calcul : 148 200 € × 3,636% = 5 389 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 457 €57 532 €10 032 €-30 075 €21 400 €8 675 €8 675 €
228 006 €13 529 €9 769 €14 476 €---
328 566 €13 257 €9 497 €15 309 €---
429 137 €12 975 €9 215 €16 162 €---
529 720 €12 683 €8 923 €17 036 €---
630 314 €12 381 €8 621 €17 933 €---
730 921 €12 068 €8 308 €18 852 €---
831 539 €11 744 €7 984 €19 795 €---
932 170 €11 408 €7 648 €20 761 €---
1032 813 €11 061 €7 300 €21 752 €---
1133 469 €10 701 €6 940 €22 769 €---
1234 139 €10 328 €6 568 €23 811 €---
1334 822 €9 942 €6 182 €24 879 €---
1435 518 €9 542 €5 782 €25 976 €---
1536 228 €9 129 €5 368 €27 100 €---
1636 953 €8 700 €4 939 €28 253 €---
1737 692 €8 256 €4 495 €29 436 €---
1838 446 €7 796 €4 036 €30 650 €---
1939 215 €7 320 €3 560 €31 895 €---
2039 999 €6 827 €3 067 €33 172 €---
2140 799 €6 317 €2 556 €34 482 €---
2241 615 €5 788 €2 027 €35 827 €---
2342 447 €5 240 €1 480 €37 207 €---
2443 296 €4 674 €913 €38 623 €---
2544 162 €4 086 €326 €40 076 €---
TOTAL879 444 €283 287 €145 532 €596 157 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 596 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 766 €-6 420 €+12 186 €
2+5 766 €+1 740 €+4 026 €
3+5 766 €+4 593 €+1 173 €
4+5 766 €+4 849 €+917 €
5+5 766 €+5 111 €+655 €
6+5 766 €+5 380 €+386 €
7+5 766 €+5 656 €+110 €
8+5 766 €+5 938 €-172 €
9+5 766 €+6 228 €-462 €
10+5 766 €+6 526 €-760 €
11+5 766 €+6 831 €-1 065 €
12+5 766 €+7 143 €-1 377 €
13+5 766 €+7 464 €-1 698 €
14+5 766 €+7 793 €-2 027 €
15+5 766 €+8 130 €-2 364 €
16+5 766 €+8 476 €-2 710 €
17+5 766 €+8 831 €-3 065 €
18+5 766 €+9 195 €-3 429 €
19+5 766 €+9 568 €-3 802 €
20+5 766 €+9 952 €-4 186 €
21+5 766 €+10 345 €-4 579 €
22+5 766 €+10 748 €-4 982 €
23+5 766 €+11 162 €-5 396 €
24+5 766 €+11 587 €-5 821 €
25+5 766 €+12 023 €-6 257 €
Total+144 150 €+178 847 €+-34 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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