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Appartement à vendre

VilleHérouville-Saint-Clair (14)
Surface62.43m²
Coût Total134 981€
Loyer Annuel7 972€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 640 €
Surface : 62.43 m²
Prix au m² : 1 740,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/7 étage, Ascenseur, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Interphone

HEROUVILLE SAINT CLAIR, Les Belles Portes, proche tram et commerces. Appartement situé au 6ème étage comprenant : entrée, cuisine, séjour, dégagement avec placards, deux chambres, wc, salle d'eau. Cave. Stationnement autour de la résidence. Classe énergie : D. Pas de procédure en cours. Nombre de lots principaux : 150. Charges annuelles payées par le vendeur : 1799 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1150 € et 1600 € par an - prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021, 2022, 2023 (abonnement compris). Copropriété de 150 lots - dont 75 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1799.00 euros.

Ville : Hérouville-Saint-Clair
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14200
Coordonnées : 49.202712, -0.326213
Total : 134 981€
Prix d'acquisition : 108 640€
Travaux : 17 650€
Valeur du bien : 126 290€
Frais de notaire : 8 691€
Coût estimé : 8 691€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.43m²
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7972€/an
Fourchette totale : 562€ - 785€/mois
Fourchette annuelle : 6743€ - 9425€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 759,37 €/m²
Basé sur :169 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 837 €
Prix d'achat :108 640 €
Décote à l'achat :-1 197€ (-1.1%)
Marge achat-revente :-25 144€ (-22.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 981€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :39,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 716,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 177,62€
Coût de l'assurance :11 810,84€
Taxe foncière : 797,16€/an
Soit par mois : 66,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 149,92€/mois
Soit par an : 1 799,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 664,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 932,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE = D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, remplacement des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol, peinture des murs et plafonds.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification des installations électriques.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 650 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE = D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Hérouville-Saint-Clair). Les prix incluent la main d'œuvre. Estimation basée sur les quantités fournies et les prix moyens du marché.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 972 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 692 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 981 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 797 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 799 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 411 €
Revenus locatifs : +7 972 €
Charges déductibles : -25 411 €
Résultat foncier Année 1 : -17 439 €(Déficit de 17 439 €)
Imputable sur revenu global : 17 439 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 761 €/an
Revenus locatifs : +7 972 €
Charges déductibles : -7 761 €
Résultat foncier Années 2+ : 211 €/an
Prix d'achat du bien : 108 640 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 616 €(65% de 108 640 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 568 €/an
Calcul : 70 616 € × 3,636% = 2 568 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 972 €25 415 €4 696 €-17 443 €17 443 €--
28 131 €7 642 €4 574 €489 €---
38 294 €7 515 €4 447 €778 €---
48 460 €7 384 €4 315 €1 076 €---
58 629 €7 247 €4 179 €1 382 €---
68 801 €7 106 €4 037 €1 695 €---
78 977 €6 960 €3 891 €2 018 €---
89 157 €6 808 €3 740 €2 349 €---
99 340 €6 651 €3 583 €2 689 €---
109 527 €6 489 €3 420 €3 038 €---
119 717 €6 320 €3 252 €3 397 €---
129 912 €6 146 €3 077 €3 766 €---
1310 110 €5 965 €2 897 €4 145 €---
1410 312 €5 778 €2 710 €4 534 €---
1510 518 €5 584 €2 516 €4 934 €---
1610 729 €5 384 €2 315 €5 345 €---
1710 943 €5 176 €2 107 €5 767 €---
1811 162 €4 961 €1 892 €6 202 €---
1911 385 €4 737 €1 669 €6 648 €---
2011 613 €4 506 €1 438 €7 107 €---
2111 845 €4 267 €1 199 €7 578 €---
2212 082 €4 019 €951 €8 063 €---
2312 324 €3 763 €694 €8 561 €---
2412 570 €3 497 €428 €9 074 €---
2512 822 €3 221 €153 €9 600 €---
TOTAL255 332 €162 542 €68 178 €92 790 €17 443 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 233 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 674 €-5 233 €+6 907 €
2+1 674 €+147 €+1 527 €
3+1 674 €+234 €+1 440 €
4+1 674 €+323 €+1 351 €
5+1 674 €+414 €+1 260 €
6+1 674 €+509 €+1 165 €
7+1 674 €+605 €+1 069 €
8+1 674 €+705 €+969 €
9+1 674 €+807 €+867 €
10+1 674 €+911 €+763 €
11+1 674 €+1 019 €+655 €
12+1 674 €+1 130 €+544 €
13+1 674 €+1 243 €+431 €
14+1 674 €+1 360 €+314 €
15+1 674 €+1 480 €+194 €
16+1 674 €+1 603 €+71 €
17+1 674 €+1 730 €-56 €
18+1 674 €+1 860 €-186 €
19+1 674 €+1 994 €-320 €
20+1 674 €+2 132 €-458 €
21+1 674 €+2 273 €-599 €
22+1 674 €+2 419 €-745 €
23+1 674 €+2 568 €-894 €
24+1 674 €+2 722 €-1 048 €
25+1 674 €+2 880 €-1 206 €
Total+41 850 €+27 837 €+14 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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