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Maison à vendre

VilleSaint-Pompain (79)
Surface158m²
Coût Total158 096€
Loyer Annuel16 282€
Rentabilité10.30%
Cashflow/mois+396€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 700 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 744,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 51 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Jardin, Exposition sud, Pas de balcon

Sur la commune de Saint-Pompain, à seulement 10 minutes de Benet, découvrez cette charmante maison en pierres d’environ 158 m². Elle se compose, au rez-de-chaussée, d’une entrée, d’une cuisine aménagée et équipée ouverte sur le séjour, d’une arrière-cuisine, d’une buanderie, de WC, ainsi que d’une pièce pouvant être facilement aménagée en chambre selon vos besoins. À l’étage, vous trouverez un palier desservant trois chambres, une salle de bains, deux WC, un dégagement ainsi qu’un grenier offrant un beau potentiel d’aménagement supplémentaire. Le confort est assuré par un système de chauffage performant par pompe à chaleur, complété par un poêle à granulés et un ballon thermodynamique. Des travaux de toiture, ainsi que de raffraichissement sont à prévoir, offrant ainsi l’opportunité de personnaliser les espaces selon vos goûts et de valoriser pleinement le potentiel de cette maison en pierres. Un garage, deux caves et un préau viennent compléter l’ensemble, le tout sur un terrain d’environ 460 m².

Ville : Saint-Pompain
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79160
Coordonnées : 46.430897, -0.604827
Total : 158 096€
Prix d'acquisition : 117 700€
Travaux : 30 980€
Valeur du bien : 148 680€
Frais de notaire : 9 416€
Coût estimé : 9 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1357€/mois
Loyer annuel estimé : 16282€/an
Fourchette totale : 1105€ - 1667€/mois
Fourchette annuelle : 13257€ - 19999€/an
Rentabilité brute :10.30%
Fourchette de rentabilité :8.39% - 12.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200,96 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :189 751 €
Prix d'achat :117 700 €
Décote à l'achat :-72 051€ (-38.0%)
Marge achat-revente :31 655€ (16.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 096€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :778,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :46,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 824,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 545,38€
Coût de l'assurance :13 833,40€
Taxe foncière : 1 628,23€/an
Soit par mois : 135,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 356,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 960,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :396,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation du système de chauffage par pompe à chaleur et poêle à granulés
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer un fonctionnement optimal du chauffage
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et entretien du ballon thermodynamique
Quantité: 1 ballon
Raison: DPE D - Maison - Assurer un fonctionnement optimal de l'eau chaude
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 980 €(196 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 480€
    Isolation combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€ (y compris main d'œuvre)
  • Système de chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur: 1 système × 11000€ = 11000€ (y compris main d'œuvre)
  • Chauffe-eau thermodynamique:200€
    Entretien chauffe-eau: 1 ballon × 200€ = 200€ (y compris main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€ (y compris main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Rafraîchissement sols: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (y compris main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (y compris main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (y compris main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (y compris main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Système de chauffage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 282 €/an
Calcul : 1 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 228 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 096 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 628 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 390 €
Revenus locatifs : +16 282 €
Charges déductibles : -38 390 €
Résultat foncier Année 1 : -22 108 €(Déficit de 22 108 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 708 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 410 €/an
Revenus locatifs : +16 282 €
Charges déductibles : -7 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 707.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 505 €(65% de 117 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 782 €/an
Calcul : 76 505 € × 3,636% = 2 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 282 €38 395 €5 233 €-22 113 €21 400 €713 €713 €
216 608 €7 275 €5 094 €9 333 €---
316 940 €7 130 €4 949 €9 810 €---
417 279 €6 981 €4 799 €10 298 €---
517 624 €6 826 €4 645 €10 798 €---
617 977 €6 666 €4 485 €11 311 €---
718 337 €6 501 €4 319 €11 836 €---
818 703 €6 330 €4 148 €12 373 €---
919 077 €6 153 €3 972 €12 924 €---
1019 459 €5 970 €3 789 €13 489 €---
1119 848 €5 781 €3 600 €14 067 €---
1220 245 €5 586 €3 404 €14 659 €---
1320 650 €5 384 €3 202 €15 266 €---
1421 063 €5 175 €2 993 €15 888 €---
1521 484 €4 959 €2 777 €16 526 €---
1621 914 €4 735 €2 554 €17 179 €---
1722 352 €4 504 €2 323 €17 848 €---
1822 799 €4 265 €2 084 €18 534 €---
1923 255 €4 018 €1 837 €19 237 €---
2023 720 €3 763 €1 581 €19 958 €---
2124 195 €3 499 €1 317 €20 696 €---
2224 679 €3 225 €1 044 €21 453 €---
2325 172 €2 943 €761 €22 229 €---
2425 676 €2 651 €469 €23 025 €---
2526 189 €2 349 €167 €23 840 €---
TOTAL521 527 €161 065 €75 545 €360 463 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 463 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 419 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 419 €-6 420 €+9 839 €
2+3 419 €+2 586 €+833 €
3+3 419 €+2 943 €+476 €
4+3 419 €+3 089 €+330 €
5+3 419 €+3 239 €+180 €
6+3 419 €+3 393 €+26 €
7+3 419 €+3 551 €-132 €
8+3 419 €+3 712 €-293 €
9+3 419 €+3 877 €-458 €
10+3 419 €+4 047 €-628 €
11+3 419 €+4 220 €-801 €
12+3 419 €+4 398 €-979 €
13+3 419 €+4 580 €-1 161 €
14+3 419 €+4 766 €-1 347 €
15+3 419 €+4 958 €-1 539 €
16+3 419 €+5 154 €-1 735 €
17+3 419 €+5 354 €-1 935 €
18+3 419 €+5 560 €-2 141 €
19+3 419 €+5 771 €-2 352 €
20+3 419 €+5 987 €-2 568 €
21+3 419 €+6 209 €-2 790 €
22+3 419 €+6 436 €-3 017 €
23+3 419 €+6 669 €-3 250 €
24+3 419 €+6 907 €-3 488 €
25+3 419 €+7 152 €-3 733 €
Total+85 475 €+108 139 €+-22 664 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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