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Lumineux T6 duplex Grand Charmont

VilleGrand-Charmont (25)
Surface108m²
Coût Total195 040€
Loyer Annuel11 685€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 148 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 370,37 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Lumineux appartement de type T6 duplex situé à Grand-Charmont. D'une surface de 108 m², il a été rénové récemment et se trouve au 1er étage d'une maison comportant seulement 2 appartements de 2 étages, construit en 1980. Cet appartement duplex comprend 4 chambres et 1 salle de bains. La cuisine est équipée et ouverte sur le séjour. Un sous-sol et une terrasse de 22m2 complètent ce bien.

  • Bon état général
  • Cuisine équipée et ouverte
  • Terrasse
  • 2 places de parking
  • garage double au sous sol L'appartement bénéficie d'une orientation ouest. Chauffage électrique
Ville : Grand-Charmont
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.526230, 6.827380
Total : 195 040€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 35 200€
Valeur du bien : 183 200€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.30€ - 11.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 974€/mois
Loyer annuel estimé : 11685€/an
Fourchette totale : 788€ - 1203€/mois
Fourchette annuelle : 9460€ - 14434€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 000 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :+40 000€ (+37.0%)
Marge achat-revente :-87 040€ (-80.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :56,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 033,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 884,86€
Coût de l'assurance :17 066,00€
Taxe foncière : 1 168,50€/an
Soit par mois : 97,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 973,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 130,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 108 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine équipée (peinture, vérification des installations)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, vérification des installations)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état nécessitant un léger entretien
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du carrelage dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - carrelage en bon état nécessitant un léger entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Entretien parquet: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Entretien carrelage: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grand-Charmont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 974 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 685 €/an
Calcul : 974 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 741 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 040 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 169 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 792 €
Revenus locatifs : +11 685 €
Charges déductibles : -43 792 €
Résultat foncier Année 1 : -32 107 €(Déficit de 32 107 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 707 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 592 €/an
Revenus locatifs : +11 685 €
Charges déductibles : -8 592 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10706.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 685 €43 798 €6 747 €-32 113 €21 400 €10 713 €10 713 €
211 919 €8 422 €6 570 €3 497 €--7 216 €
312 157 €8 239 €6 387 €3 919 €--3 298 €
412 400 €8 049 €6 198 €4 351 €---
512 648 €7 853 €6 002 €4 796 €---
612 901 €7 649 €5 798 €5 252 €---
713 159 €7 439 €5 588 €5 720 €---
813 422 €7 221 €5 370 €6 202 €---
913 691 €6 995 €5 144 €6 696 €---
1013 965 €6 761 €4 910 €7 203 €---
1114 244 €6 519 €4 668 €7 725 €---
1214 529 €6 269 €4 417 €8 260 €---
1314 819 €6 009 €4 158 €8 811 €---
1415 116 €5 740 €3 889 €9 376 €---
1515 418 €5 462 €3 610 €9 957 €---
1615 726 €5 173 €3 322 €10 553 €---
1716 041 €4 875 €3 024 €11 166 €---
1816 362 €4 566 €2 714 €11 796 €---
1916 689 €4 245 €2 394 €12 444 €---
2017 023 €3 914 €2 063 €13 109 €---
2117 363 €3 570 €1 719 €13 793 €---
2217 711 €3 215 €1 364 €14 496 €---
2318 065 €2 847 €995 €15 218 €---
2418 426 €2 465 €614 €15 961 €---
2518 795 €2 070 €219 €16 724 €---
TOTAL374 274 €179 363 €97 885 €194 911 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 911 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 685 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 454 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 454 €-6 420 €+8 874 €
2+2 454 €0 €+2 454 €
3+2 454 €0 €+2 454 €
4+2 454 €+316 €+2 138 €
5+2 454 €+1 439 €+1 015 €
6+2 454 €+1 576 €+878 €
7+2 454 €+1 716 €+738 €
8+2 454 €+1 860 €+594 €
9+2 454 €+2 009 €+445 €
10+2 454 €+2 161 €+293 €
11+2 454 €+2 317 €+137 €
12+2 454 €+2 478 €-24 €
13+2 454 €+2 643 €-189 €
14+2 454 €+2 813 €-359 €
15+2 454 €+2 987 €-533 €
16+2 454 €+3 166 €-712 €
17+2 454 €+3 350 €-896 €
18+2 454 €+3 539 €-1 085 €
19+2 454 €+3 733 €-1 279 €
20+2 454 €+3 933 €-1 479 €
21+2 454 €+4 138 €-1 684 €
22+2 454 €+4 349 €-1 895 €
23+2 454 €+4 565 €-2 111 €
24+2 454 €+4 788 €-2 334 €
25+2 454 €+5 017 €-2 563 €
Total+61 350 €+58 473 €+2 877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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