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Appartement 4 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface84m²
Coût Total235 542€
Loyer Annuel16 808€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 379,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 84 m² - 4 PIECES 84m2 - 3CHAMBRES - PARKING S/SOL - RER A - ECOLES -

Dans secteur piètonnier avec terrain de tennis, basket, foot et jeux pour enfants à 10 minutes du RER A et au pied des bus, grand 4 pièces lumineux comprenant vaste entrée avec placard donnant sur séjour, salon et cuisine ouverte équipée (43m2 env.), dégagement avec placards, wc avec lave-mains, 3 chambres, salle d'eau récente - Appartement bien entretenu avec fenêtre en double vitrage et volets électrique dans les chambres, tableaux électrique refait - l'appartement est vendu avec une place de parking en sous-sol. Immeuble sans travaux (ravalement env. 10 ans, chaudière 5 ans, parties communes refaites. - Très belles superficies. - Honoraires agence inclus Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 26_4P-RUBO5-2248 Date de réalisation du diagnostic : 16/10/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 68 Charges prévisionnelles annuelles : 3767.82 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 890 € et 1 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.757713, 2.506481
Total : 235 542€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 19 650€
Valeur du bien : 219 550€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1401€/mois
Loyer annuel estimé : 16808€/an
Fourchette totale : 1158€ - 1695€/mois
Fourchette annuelle : 13890€ - 20340€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 542€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 215,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 181,71€
Coût de l'assurance :20 021,07€
Taxe foncière : 1 680,83€/an
Soit par mois : 140,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 313,99€/mois
Soit par an : 3 767,82€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 400,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 669,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres avec pose de parquet flottant
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement décolorés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 650 €(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 75€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boissy-Saint-Léger (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 808 €/an
Calcul : 1 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 542 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 681 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 768 €/an
Calcul : 314 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 479 €
Revenus locatifs : +16 808 €
Charges déductibles : -33 479 €
Résultat foncier Année 1 : -16 670 €(Déficit de 16 670 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 970 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 829 €/an
Revenus locatifs : +16 808 €
Charges déductibles : -13 829 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5970.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 808 €33 486 €7 587 €-16 678 €10 700 €5 978 €5 978 €
217 144 €13 631 €7 381 €3 514 €--2 464 €
317 487 €13 419 €7 169 €4 069 €---
417 837 €13 200 €6 950 €4 637 €---
518 194 €12 973 €6 724 €5 220 €---
618 558 €12 740 €6 490 €5 818 €---
718 929 €12 498 €6 249 €6 431 €---
819 307 €12 249 €5 999 €7 059 €---
919 694 €11 991 €5 741 €7 703 €---
1020 087 €11 724 €5 475 €8 363 €---
1120 489 €11 449 €5 200 €9 040 €---
1220 899 €11 165 €4 916 €9 734 €---
1321 317 €10 871 €4 622 €10 446 €---
1421 743 €10 568 €4 319 €11 175 €---
1522 178 €10 255 €4 005 €11 923 €---
1622 622 €9 931 €3 681 €12 691 €---
1723 074 €9 597 €3 347 €13 478 €---
1823 536 €9 251 €3 001 €14 285 €---
1924 006 €8 894 €2 644 €15 112 €---
2024 487 €8 525 €2 276 €15 961 €---
2124 976 €8 144 €1 895 €16 832 €---
2225 476 €7 751 €1 501 €17 725 €---
2325 985 €7 344 €1 094 €18 641 €---
2426 505 €6 924 €674 €19 581 €---
2527 035 €6 490 €240 €20 545 €---
TOTAL538 375 €285 069 €109 182 €253 306 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 530 €-3 210 €+6 740 €
2+3 530 €0 €+3 530 €
3+3 530 €+481 €+3 049 €
4+3 530 €+1 391 €+2 139 €
5+3 530 €+1 566 €+1 964 €
6+3 530 €+1 745 €+1 785 €
7+3 530 €+1 929 €+1 601 €
8+3 530 €+2 118 €+1 412 €
9+3 530 €+2 311 €+1 219 €
10+3 530 €+2 509 €+1 021 €
11+3 530 €+2 712 €+818 €
12+3 530 €+2 920 €+610 €
13+3 530 €+3 134 €+396 €
14+3 530 €+3 353 €+177 €
15+3 530 €+3 577 €-47 €
16+3 530 €+3 807 €-277 €
17+3 530 €+4 043 €-513 €
18+3 530 €+4 285 €-755 €
19+3 530 €+4 534 €-1 004 €
20+3 530 €+4 788 €-1 258 €
21+3 530 €+5 050 €-1 520 €
22+3 530 €+5 318 €-1 788 €
23+3 530 €+5 592 €-2 062 €
24+3 530 €+5 874 €-2 344 €
25+3 530 €+6 164 €-2 634 €
Total+88 250 €+75 992 €+12 258 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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