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Appartement 4 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface84
Coût Total235 542
Loyer Annuel16 808
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois-269
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 379,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 84 m² - 4 PIECES 84m2 - 3CHAMBRES - PARKING S/SOL - RER A - ECOLES -

Dans secteur piètonnier avec terrain de tennis, basket, foot et jeux pour enfants à 10 minutes du RER A et au pied des bus, grand 4 pièces lumineux comprenant vaste entrée avec placard donnant sur séjour, salon et cuisine ouverte équipée (43m2 env.), dégagement avec placards, wc avec lave-mains, 3 chambres, salle d'eau récente - Appartement bien entretenu avec fenêtre en double vitrage et volets électrique dans les chambres, tableaux électrique refait - l'appartement est vendu avec une place de parking en sous-sol. Immeuble sans travaux (ravalement env. 10 ans, chaudière 5 ans, parties communes refaites. - Très belles superficies. - Honoraires agence inclus Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 26_4P-RUBO5-2248 Date de réalisation du diagnostic : 16/10/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 68 Charges prévisionnelles annuelles : 3767.82 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 890 € et 1 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.757713, 2.506481
Total : 235 542
Prix d'acquisition : 199 900
Travaux : 19 650
Valeur du bien : 219 550
Frais de notaire : 15 992
Coût estimé : 15 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1401€/mois
Loyer annuel estimé : 16808€/an
Fourchette totale : 1158€ - 1695€/mois
Fourchette annuelle : 13890€ - 20340€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 542
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 215,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 181,71
Coût de l'assurance :20 021,07
Taxe foncière : 1 680,83€/an
Soit par mois : 140,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 313,99€/mois
Soit par an : 3 767,82€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 400,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 669,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres avec pose de parquet flottant
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement décolorés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 650(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:2 250
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 75€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boissy-Saint-Léger (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 808 €/an
Calcul : 1 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 542 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 681 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 768 €/an
Calcul : 314 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 479
Revenus locatifs : +16 808
Charges déductibles : -33 479
Résultat foncier Année 1 : -16 670(Déficit de 16 670 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 970
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 829 €/an
Revenus locatifs : +16 808
Charges déductibles : -13 829
Résultat foncier Années 2+ : 2 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5970.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 80833 4867 587-16 67810 700 €5 978 €5 978 €
217 14413 6317 3813 514--2 464 €
317 48713 4197 1694 069---
417 83713 2006 9504 637---
518 19412 9736 7245 220---
618 55812 7406 4905 818---
718 92912 4986 2496 431---
819 30712 2495 9997 059---
919 69411 9915 7417 703---
1020 08711 7245 4758 363---
1120 48911 4495 2009 040---
1220 89911 1654 9169 734---
1321 31710 8714 62210 446---
1421 74310 5684 31911 175---
1522 17810 2554 00511 923---
1622 6229 9313 68112 691---
1723 0749 5973 34713 478---
1823 5369 2513 00114 285---
1924 0068 8942 64415 112---
2024 4878 5252 27615 961---
2124 9768 1441 89516 832---
2225 4767 7511 50117 725---
2325 9857 3441 09418 641---
2426 5056 92467419 581---
2527 0356 49024020 545---
TOTAL538 375285 069109 182253 30610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 306
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 530-3 210+6 740
2+3 5300+3 530
3+3 530+481+3 049
4+3 530+1 391+2 139
5+3 530+1 566+1 964
6+3 530+1 745+1 785
7+3 530+1 929+1 601
8+3 530+2 118+1 412
9+3 530+2 311+1 219
10+3 530+2 509+1 021
11+3 530+2 712+818
12+3 530+2 920+610
13+3 530+3 134+396
14+3 530+3 353+177
15+3 530+3 577-47
16+3 530+3 807-277
17+3 530+4 043-513
18+3 530+4 285-755
19+3 530+4 534-1 004
20+3 530+4 788-1 258
21+3 530+5 050-1 520
22+3 530+5 318-1 788
23+3 530+5 592-2 062
24+3 530+5 874-2 344
25+3 530+6 164-2 634
Total+88 250+75 992+12 258
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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