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Appartement à vendre

VilleMillau (12)
Surface32m²
Coût Total57 520€
Loyer Annuel4 441€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 32 000 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 1 chambre, calme

Situé en plein centre de Millau, proche des commodités, appartement de 32 m2 (Séjour, salle de bain et 1 chambre) spacieux et calme au 1er étage avec son galetas de 9 m2 dans un petit immeuble de 6 logements. chauffage et chauffe-eau électrique. Fenêtres double-vitrage neuves. Charges de copropriété faibles (350 € par an). DPE classé D. libre de toute occupation. Agences s'abstenir. A votre disposition pour toute information complémentaires.

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.098532, 3.077043
Total : 57 520€
Prix d'acquisition : 32 000€
Travaux : 22 960€
Valeur du bien : 54 960€
Frais de notaire : 2 560€
Coût estimé : 2 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 9.09€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 370€/mois
Loyer annuel estimé : 4441€/an
Fourchette totale : 291€ - 471€/mois
Fourchette annuelle : 3491€ - 5649€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 645,97 €/m²
Basé sur :244 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 671 €
Prix d'achat :32 000 €
Décote à l'achat :-20 671€ (-39.2%)
Marge achat-revente :-4 849€ (-9.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :57 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :280,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :21,57€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 301,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :26 571,29€
Coût de l'assurance :6 471,00€
Taxe foncière : 444,10€/an
Soit par mois : 37,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 29,17€/mois
Soit par an : 350,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 370,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 368,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 32 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 32 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires et rafraîchissement du carrelage
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et des finitions dans le salon
Quantité: salon (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure visible nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 960 €(718 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:480€
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 370 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 441 €/an
Calcul : 370 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 57 520 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 259 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 444 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 858 €
Revenus locatifs : +4 441 €
Charges déductibles : -25 858 €
Résultat foncier Année 1 : -21 417 €(Déficit de 21 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 898 €/an
Revenus locatifs : +4 441 €
Charges déductibles : -2 898 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 543 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 32 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 800 €(65% de 32 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 756 €/an
Calcul : 20 800 € × 3,636% = 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 441 €25 860 €1 847 €-21 419 €21 400 €19 €19 €
24 530 €2 850 €1 797 €1 680 €---
34 620 €2 798 €1 745 €1 822 €---
44 713 €2 745 €1 692 €1 968 €---
54 807 €2 690 €1 637 €2 117 €---
64 903 €2 633 €1 580 €2 271 €---
75 001 €2 574 €1 521 €2 427 €---
85 101 €2 513 €1 460 €2 588 €---
95 203 €2 450 €1 397 €2 753 €---
105 307 €2 385 €1 332 €2 922 €---
115 414 €2 318 €1 265 €3 095 €---
125 522 €2 249 €1 196 €3 273 €---
135 632 €2 178 €1 125 €3 455 €---
145 745 €2 104 €1 051 €3 641 €---
155 860 €2 027 €975 €3 832 €---
165 977 €1 949 €896 €4 028 €---
176 097 €1 867 €814 €4 229 €---
186 218 €1 783 €730 €4 435 €---
196 343 €1 696 €643 €4 647 €---
206 470 €1 607 €554 €4 863 €---
216 599 €1 514 €461 €5 085 €---
226 731 €1 418 €365 €5 313 €---
236 866 €1 319 €266 €5 547 €---
247 003 €1 217 €164 €5 786 €---
257 143 €1 111 €58 €6 032 €---
TOTAL142 246 €75 855 €26 571 €66 391 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 391 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 441 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+933 €-6 420 €+7 353 €
2+933 €+498 €+435 €
3+933 €+547 €+386 €
4+933 €+590 €+343 €
5+933 €+635 €+298 €
6+933 €+681 €+252 €
7+933 €+728 €+205 €
8+933 €+776 €+157 €
9+933 €+826 €+107 €
10+933 €+877 €+56 €
11+933 €+929 €+4 €
12+933 €+982 €-49 €
13+933 €+1 036 €-103 €
14+933 €+1 092 €-159 €
15+933 €+1 150 €-217 €
16+933 €+1 208 €-275 €
17+933 €+1 269 €-336 €
18+933 €+1 331 €-398 €
19+933 €+1 394 €-461 €
20+933 €+1 459 €-526 €
21+933 €+1 526 €-593 €
22+933 €+1 594 €-661 €
23+933 €+1 664 €-731 €
24+933 €+1 736 €-803 €
25+933 €+1 809 €-876 €
Total+23 325 €+19 917 €+3 408 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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