Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Willems- Immeuble de rapport avec appartement

VilleWillems (59)
Surface211m²
Coût Total318 820€
Loyer Annuel32 810€
Rentabilité10.29%
Cashflow/mois+772€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 241 500 €
Surface : 211 m²
Prix au m² : 1 144,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 211 m², 8 pièces, 108 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Opportunité en plein coeur de Willems, large immeuble comportant des cellules commerciales en rez-de-chaussée louées (bail en cours). Aux étages supérieurs un vaste appartement de 110m² libre à la location et disposant de 3 chambres (nombreuses possibilités). Une cour ensoleillée de 25 m² et du stationnement aisé dans la rue. Exclusivité la Cense Chéreng, secteur top à voir vite, idéal investisseur ou achat de résidence principale avec rendement locatif ! (Dpe D) La Cense Immobilier Chereng [Coordonnées masquées] (5.00 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Willems
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59780
Coordonnées : 50.630730, 3.237120
Total : 318 820€
Prix d'acquisition : 241 500€
Travaux : 58 000€
Valeur du bien : 299 500€
Frais de notaire : 19 320€
Coût estimé : 19 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 211m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.31€ - 16.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 2734€/mois
Loyer annuel estimé : 32810€/an
Fourchette totale : 2175€ - 3437€/mois
Fourchette annuelle : 26103€ - 41241€/an
Rentabilité brute :10.29%
Fourchette de rentabilité :8.19% - 12.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 976,67 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :628 077 €
Prix d'achat :241 500 €
Décote à l'achat :-386 577€ (-61.5%)
Marge achat-revente :309 257€ (49.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :318 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 596,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :92,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 689,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 006,42€
Coût de l'assurance :27 896,75€
Taxe foncière : 3 281,04€/an
Soit par mois : 273,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 734,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 962,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :771,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation et du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite une mise aux normes et un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise aux normes et un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 55 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 55 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 000 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 300€
    Parquet flottant: 55 m² × 60€/m² = 3300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Willems (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 734 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 810 €/an
Calcul : 2 734 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 318 820 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 116 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 281 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 416 €
Revenus locatifs : +32 810 €
Charges déductibles : -73 416 €
Résultat foncier Année 1 : -40 605 €(Déficit de 40 605 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 205 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 416 €/an
Revenus locatifs : +32 810 €
Charges déductibles : -15 416 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19205.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 241 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 975 €(65% de 241 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 708 €/an
Calcul : 156 975 € × 3,636% = 5 708 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 810 €73 426 €11 029 €-40 616 €21 400 €19 216 €19 216 €
233 467 €15 137 €10 740 €18 329 €--886 €
334 136 €14 838 €10 441 €19 298 €---
434 819 €14 528 €10 131 €20 291 €---
535 515 €14 207 €9 810 €21 308 €---
636 225 €13 875 €9 478 €22 350 €---
736 950 €13 531 €9 134 €23 419 €---
837 689 €13 174 €8 778 €24 514 €---
938 443 €12 805 €8 409 €25 637 €---
1039 211 €12 423 €8 026 €26 788 €---
1139 996 €12 028 €7 631 €27 968 €---
1240 796 €11 618 €7 221 €29 178 €---
1341 612 €11 193 €6 796 €30 418 €---
1442 444 €10 754 €6 357 €31 690 €---
1543 293 €10 299 €5 902 €32 994 €---
1644 158 €9 827 €5 431 €34 331 €---
1745 042 €9 339 €4 942 €35 702 €---
1845 942 €8 834 €4 437 €37 109 €---
1946 861 €8 311 €3 914 €38 551 €---
2047 799 €7 768 €3 372 €40 030 €---
2148 755 €7 207 €2 810 €41 547 €---
2249 730 €6 626 €2 229 €43 104 €---
2350 724 €6 024 €1 627 €44 700 €---
2451 739 €5 401 €1 004 €46 338 €---
2552 773 €4 755 €358 €48 018 €---
TOTAL1 050 927 €327 929 €160 006 €722 998 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 722 998 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 890 €-6 420 €+13 310 €
2+6 890 €0 €+6 890 €
3+6 890 €+5 524 €+1 366 €
4+6 890 €+6 087 €+803 €
5+6 890 €+6 392 €+498 €
6+6 890 €+6 705 €+185 €
7+6 890 €+7 026 €-136 €
8+6 890 €+7 354 €-464 €
9+6 890 €+7 691 €-801 €
10+6 890 €+8 036 €-1 146 €
11+6 890 €+8 390 €-1 500 €
12+6 890 €+8 753 €-1 863 €
13+6 890 €+9 125 €-2 235 €
14+6 890 €+9 507 €-2 617 €
15+6 890 €+9 898 €-3 008 €
16+6 890 €+10 299 €-3 409 €
17+6 890 €+10 711 €-3 821 €
18+6 890 €+11 133 €-4 243 €
19+6 890 €+11 565 €-4 675 €
20+6 890 €+12 009 €-5 119 €
21+6 890 €+12 464 €-5 574 €
22+6 890 €+12 931 €-6 041 €
23+6 890 €+13 410 €-6 520 €
24+6 890 €+13 901 €-7 011 €
25+6 890 €+14 406 €-7 516 €
Total+172 250 €+216 899 €+-44 649 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →