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Maison à vendre

VilleCerizay (79)
Surface277
Coût Total350 590
Loyer Annuel27 080
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+217
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 224 000 €
Surface : 277 m²
Prix au m² : 808,66 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 9 chambres, 1 parking: Garage, Non meublé

iad France - Tatiana Frendo vous propose: Spécial investisseur ou autre projet locatif proche du Puy du Fou.

Magnifique Maison de Caractère avec Vaste Jardin et Garage à Cerizay A découvrir sans plus attendre

Cette somptueuse maison offre actuellement 3 locatifs dont 2 déjà loués.

Une partie encore non exploité pourrait laisser place à d'autres projets.

D'une surface totale de 277 m², cette maison dispose de 9 chambres, 3 cuisine aménagées, 4 salles d'eau, 3 séjours répartis sur les 3 logements.

L'extérieur de la propriété ne manquera pas de vous séduire avec son vaste jardin s'étendant sur plus de 10297 m² et comprenant un espace de stationnement.

Chaque logement bénéficie d'une petite partie extérieure.

Le garage fermé est un véritable atout pour stationner vos véhicules en toute sécurité ou pour la création d'un autre projet locatif car une belle superficie reste encore à exploiter.

La maison est en bon état général, vous offrant ainsi un cadre de vie agréable et confortable.

Cette maison est située dans lieu dit proche des commodités, des écoles et des transports en commun.

Une opportunité rare sur le marché, ne laissez pas passer cette chance unique d'acquérir une maison d'exception à Cerizay. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 243 et classe CLIMAT C indice 29. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Tatiana Frendo mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 894680677, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Cerizay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79140
Coordonnées : 46.820383, -0.678630
Total : 350 590
Prix d'acquisition : 224 000
Travaux : 108 670
Valeur du bien : 332 670
Frais de notaire : 17 920
Coût estimé : 17 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 277
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 2257€/mois
Loyer annuel estimé : 27080€/an
Fourchette totale : 1671€ - 3047€/mois
Fourchette annuelle : 20058€ - 36561€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 377,19 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :381 482
Prix d'achat :224 000
Décote à l'achat :-157 482 (-41.3%)
Marge achat-revente :30 892€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :350 590
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 712,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :102,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 814,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 066,48
Coût de l'assurance :30 676,62
Taxe foncière : 2 708,00€/an
Soit par mois : 225,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 256,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 040,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :216,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 277 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 277 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 salles d'eau
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des cuisines avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: 3 cuisines
Raison: État 3/5 - Cuisines nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état, mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 670(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 120
    Isolation toiture/combles: 277 m² × 60€/m² = 16620€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries - Fenêtres:34 000
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€ = 34000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 4 salles d'eau × 2000€/salle = 8000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:24 000
    Rénovation cuisine: 3 cuisines × 8000€ = 24000€
  • Chambres - Revêtement sol:11 300
    Parquet flottant: 108 m² × 100€/m² = 10800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cerizay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 64 620✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 257 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 080 €/an
Calcul : 2 257 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 350 590 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 227 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 670
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 921
Revenus locatifs : +27 080
Charges déductibles : -123 921
Résultat foncier Année 1 : -96 841(Déficit de 96 841 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 75 441
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 251 €/an
Revenus locatifs : +27 080
Charges déductibles : -15 251
Résultat foncier Années 2+ : 11 829 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 75440.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 224 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 600(65% de 224 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 295 €/an
Calcul : 145 600 € × 3,636% = 5 295
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 080123 93211 327-96 85221 400 €75 452 €75 452 €
227 62214 95611 02112 666--62 786 €
328 17414 64010 70513 534--49 252 €
428 73714 31310 37814 424--34 828 €
529 31213 97610 04015 337--19 491 €
629 89813 6279 69216 272--3 220 €
730 49613 2679 33117 230---
831 10612 8948 95918 212---
931 72812 5108 57519 219---
1032 36312 1128 17720 251---
1133 01011 7027 76721 309---
1233 67111 2777 34222 393---
1334 34410 8396 90423 505---
1435 03110 3866 45124 645---
1535 7319 9185 98325 813---
1636 4469 4355 50027 011---
1737 1758 9365 00028 239---
1837 9188 4194 48429 499---
1938 6777 8863 95130 791---
2039 4507 3353 40032 115---
2140 2396 7662 83133 473---
2241 0446 1782 24334 866---
2341 8655 5711 63636 294---
2442 7024 9431 00837 759---
2543 5564 29435939 262---
TOTAL867 379370 113163 066497 26621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 497 266
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 687-6 420+12 107
2+5 6870+5 687
3+5 6870+5 687
4+5 6870+5 687
5+5 6870+5 687
6+5 6870+5 687
7+5 687+4 203+1 484
8+5 687+5 464+223
9+5 687+5 766-79
10+5 687+6 075-388
11+5 687+6 393-706
12+5 687+6 718-1 031
13+5 687+7 051-1 364
14+5 687+7 393-1 706
15+5 687+7 744-2 057
16+5 687+8 103-2 416
17+5 687+8 472-2 785
18+5 687+8 850-3 163
19+5 687+9 237-3 550
20+5 687+9 634-3 947
21+5 687+10 042-4 355
22+5 687+10 460-4 773
23+5 687+10 888-5 201
24+5 687+11 328-5 641
25+5 687+11 779-6 092
Total+142 175+149 180+-7 005
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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