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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCerizay (79)
Surface277m²
Coût Total350 590€
Loyer Annuel27 080€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+217€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 224 000 €
Surface : 277 m²
Prix au m² : 808,66 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 9 chambres, 1 parking: Garage, Non meublé

iad France - Tatiana Frendo vous propose: Spécial investisseur ou autre projet locatif proche du Puy du Fou.

Magnifique Maison de Caractère avec Vaste Jardin et Garage à Cerizay A découvrir sans plus attendre

Cette somptueuse maison offre actuellement 3 locatifs dont 2 déjà loués.

Une partie encore non exploité pourrait laisser place à d'autres projets.

D'une surface totale de 277 m², cette maison dispose de 9 chambres, 3 cuisine aménagées, 4 salles d'eau, 3 séjours répartis sur les 3 logements.

L'extérieur de la propriété ne manquera pas de vous séduire avec son vaste jardin s'étendant sur plus de 10297 m² et comprenant un espace de stationnement.

Chaque logement bénéficie d'une petite partie extérieure.

Le garage fermé est un véritable atout pour stationner vos véhicules en toute sécurité ou pour la création d'un autre projet locatif car une belle superficie reste encore à exploiter.

La maison est en bon état général, vous offrant ainsi un cadre de vie agréable et confortable.

Cette maison est située dans lieu dit proche des commodités, des écoles et des transports en commun.

Une opportunité rare sur le marché, ne laissez pas passer cette chance unique d'acquérir une maison d'exception à Cerizay. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 243 et classe CLIMAT C indice 29. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Tatiana Frendo mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 894680677, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Cerizay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79140
Coordonnées : 46.820383, -0.678630
Total : 350 590€
Prix d'acquisition : 224 000€
Travaux : 108 670€
Valeur du bien : 332 670€
Frais de notaire : 17 920€
Coût estimé : 17 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 277m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 2257€/mois
Loyer annuel estimé : 27080€/an
Fourchette totale : 1671€ - 3047€/mois
Fourchette annuelle : 20058€ - 36561€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 377,19 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :381 482 €
Prix d'achat :224 000 €
Décote à l'achat :-157 482€ (-41.3%)
Marge achat-revente :30 892€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :350 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 712,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :102,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 814,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 066,48€
Coût de l'assurance :30 676,62€
Taxe foncière : 2 708,00€/an
Soit par mois : 225,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 256,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 040,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :216,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 277 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 277 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 salles d'eau
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des cuisines avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: 3 cuisines
Raison: État 3/5 - Cuisines nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état, mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 670 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 120€
    Isolation toiture/combles: 277 m² × 60€/m² = 16620€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries - Fenêtres:34 000€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€ = 34000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 4 salles d'eau × 2000€/salle = 8000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:24 000€
    Rénovation cuisine: 3 cuisines × 8000€ = 24000€
  • Chambres - Revêtement sol:11 300€
    Parquet flottant: 108 m² × 100€/m² = 10800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cerizay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 64 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 257 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 080 €/an
Calcul : 2 257 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 350 590 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 227 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 670 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 921 €
Revenus locatifs : +27 080 €
Charges déductibles : -123 921 €
Résultat foncier Année 1 : -96 841 €(Déficit de 96 841 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 75 441 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 251 €/an
Revenus locatifs : +27 080 €
Charges déductibles : -15 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 829 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 75440.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 224 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 600 €(65% de 224 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 295 €/an
Calcul : 145 600 € × 3,636% = 5 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 080 €123 932 €11 327 €-96 852 €21 400 €75 452 €75 452 €
227 622 €14 956 €11 021 €12 666 €--62 786 €
328 174 €14 640 €10 705 €13 534 €--49 252 €
428 737 €14 313 €10 378 €14 424 €--34 828 €
529 312 €13 976 €10 040 €15 337 €--19 491 €
629 898 €13 627 €9 692 €16 272 €--3 220 €
730 496 €13 267 €9 331 €17 230 €---
831 106 €12 894 €8 959 €18 212 €---
931 728 €12 510 €8 575 €19 219 €---
1032 363 €12 112 €8 177 €20 251 €---
1133 010 €11 702 €7 767 €21 309 €---
1233 671 €11 277 €7 342 €22 393 €---
1334 344 €10 839 €6 904 €23 505 €---
1435 031 €10 386 €6 451 €24 645 €---
1535 731 €9 918 €5 983 €25 813 €---
1636 446 €9 435 €5 500 €27 011 €---
1737 175 €8 936 €5 000 €28 239 €---
1837 918 €8 419 €4 484 €29 499 €---
1938 677 €7 886 €3 951 €30 791 €---
2039 450 €7 335 €3 400 €32 115 €---
2140 239 €6 766 €2 831 €33 473 €---
2241 044 €6 178 €2 243 €34 866 €---
2341 865 €5 571 €1 636 €36 294 €---
2442 702 €4 943 €1 008 €37 759 €---
2543 556 €4 294 €359 €39 262 €---
TOTAL867 379 €370 113 €163 066 €497 266 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 497 266 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 687 €-6 420 €+12 107 €
2+5 687 €0 €+5 687 €
3+5 687 €0 €+5 687 €
4+5 687 €0 €+5 687 €
5+5 687 €0 €+5 687 €
6+5 687 €0 €+5 687 €
7+5 687 €+4 203 €+1 484 €
8+5 687 €+5 464 €+223 €
9+5 687 €+5 766 €-79 €
10+5 687 €+6 075 €-388 €
11+5 687 €+6 393 €-706 €
12+5 687 €+6 718 €-1 031 €
13+5 687 €+7 051 €-1 364 €
14+5 687 €+7 393 €-1 706 €
15+5 687 €+7 744 €-2 057 €
16+5 687 €+8 103 €-2 416 €
17+5 687 €+8 472 €-2 785 €
18+5 687 €+8 850 €-3 163 €
19+5 687 €+9 237 €-3 550 €
20+5 687 €+9 634 €-3 947 €
21+5 687 €+10 042 €-4 355 €
22+5 687 €+10 460 €-4 773 €
23+5 687 €+10 888 €-5 201 €
24+5 687 €+11 328 €-5 641 €
25+5 687 €+11 779 €-6 092 €
Total+142 175 €+149 180 €+-7 005 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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