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Appartement 3 pièces 60 m²

VilleGrigny (91)
Surface60m²
Coût Total143 792€
Loyer Annuel9 428€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 498,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 60 m² - Appartement À Vendre

🏠 T3 DE 60 m² – FORT POTENTIEL Découvrez cet appartement de 3 pièces avec balcon et cave offrant une surface de 60 m².

LE BIEN : Traversant et lumineux, cet appartement avec deux chambres représente une opportunité idéale pour un premier achat ou un investissement, vous permettant de redistribuer les espaces et de rénover à votre goût.

L'EMPLACEMENT : Un cadre de vie pratique où tout se fait à pied :

Éducation : Écoles, collèges et crèches à proximité immédiate.

Infrastructures : Accès rapide aux complexes sportifs, parcs et commerces de proximité.

LES ATOUTS :

Plan fonctionnel sans perte de place.

Contactez-moi pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien ! RSAC 980 214 258 Référence agence : 8706 Référence annonce : 9KP8-PU0-PY5 Date de réalisation du diagnostic : 23/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 110 € et 1 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.652897, 2.395224
Total : 143 792€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 46 700€
Valeur du bien : 136 600€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.53€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9428€/an
Fourchette totale : 632€ - 977€/mois
Fourchette annuelle : 7585€ - 11720€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 394,23 €/m²
Basé sur :316 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 654 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :+6 246€ (+7.5%)
Marge achat-revente :-60 138€ (-71.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 742,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 880,56€
Coût de l'assurance :12 222,32€
Taxe foncière : 942,83€/an
Soit par mois : 78,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 785,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 700 €(778 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafond salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 428 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 792 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 773 €
Revenus locatifs : +9 428 €
Charges déductibles : -52 773 €
Résultat foncier Année 1 : -43 344 €(Déficit de 43 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 944 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 073 €/an
Revenus locatifs : +9 428 €
Charges déductibles : -6 073 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21944.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 428 €52 777 €4 646 €-43 349 €21 400 €21 949 €21 949 €
29 617 €5 952 €4 520 €3 665 €--18 284 €
39 809 €5 822 €4 390 €3 987 €--14 297 €
410 005 €5 688 €4 256 €4 317 €--9 980 €
510 206 €5 550 €4 118 €4 656 €--5 324 €
610 410 €5 407 €3 975 €5 003 €--321 €
710 618 €5 259 €3 827 €5 359 €---
810 830 €5 106 €3 675 €5 724 €---
911 047 €4 949 €3 517 €6 098 €---
1011 268 €4 786 €3 354 €6 482 €---
1111 493 €4 617 €3 185 €6 876 €---
1211 723 €4 443 €3 011 €7 280 €---
1311 957 €4 263 €2 832 €7 694 €---
1412 197 €4 078 €2 646 €8 119 €---
1512 441 €3 886 €2 454 €8 555 €---
1612 689 €3 687 €2 256 €9 002 €---
1712 943 €3 483 €2 051 €9 460 €---
1813 202 €3 271 €1 839 €9 931 €---
1913 466 €3 052 €1 621 €10 414 €---
2013 735 €2 826 €1 395 €10 909 €---
2114 010 €2 593 €1 161 €11 417 €---
2214 290 €2 352 €920 €11 938 €---
2314 576 €2 103 €671 €12 473 €---
2414 868 €1 845 €413 €13 022 €---
2515 165 €1 579 €147 €13 586 €---
TOTAL301 993 €149 374 €66 881 €152 619 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 619 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 428 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 980 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 980 €-6 420 €+8 400 €
2+1 980 €0 €+1 980 €
3+1 980 €0 €+1 980 €
4+1 980 €0 €+1 980 €
5+1 980 €0 €+1 980 €
6+1 980 €0 €+1 980 €
7+1 980 €+1 511 €+469 €
8+1 980 €+1 717 €+263 €
9+1 980 €+1 829 €+151 €
10+1 980 €+1 945 €+35 €
11+1 980 €+2 063 €-83 €
12+1 980 €+2 184 €-204 €
13+1 980 €+2 308 €-328 €
14+1 980 €+2 436 €-456 €
15+1 980 €+2 566 €-586 €
16+1 980 €+2 701 €-721 €
17+1 980 €+2 838 €-858 €
18+1 980 €+2 979 €-999 €
19+1 980 €+3 124 €-1 144 €
20+1 980 €+3 273 €-1 293 €
21+1 980 €+3 425 €-1 445 €
22+1 980 €+3 582 €-1 602 €
23+1 980 €+3 742 €-1 762 €
24+1 980 €+3 907 €-1 927 €
25+1 980 €+4 076 €-2 096 €
Total+49 500 €+45 786 €+3 714 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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