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Maison 4 pièces 83 m²

VillePleugriffet (56)
Surface83m²
Coût Total146 881€
Loyer Annuel8 531€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 260 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 075,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 83 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - PLEUGRIFFET (56120)

Maison mitoyenne à rénover comprenant : = une entrée, un salon/séjour avec poêle à bois, une cuisine équipée avec accès sur la terrasse, dégagement, trois chambres et une salle de bains avec wc = combles perdus au-dessus Jardin clos d'une superficie de 1 141 m² avec petit plan d'eau Piscine hors service

Travaux à prévoir : assainissement (devis : 20.000,00 €), toiture, isolation, système de chauffage....

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés - Notaires à Rohan - N° SIRET : 85180242100012

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Surface : 83 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/08/2024

Ville : Pleugriffet
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56120
Coordonnées : 47.989864, -2.683992
Total : 146 881€
Prix d'acquisition : 89 260€
Travaux : 50 480€
Valeur du bien : 139 740€
Frais de notaire : 7 141€
Coût estimé : 7 141€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8531€/an
Fourchette totale : 548€ - 923€/mois
Fourchette annuelle : 6572€ - 11073€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 881,72 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 183 €
Prix d'achat :89 260 €
Décote à l'achat :-66 923€ (-42.8%)
Marge achat-revente :9 302€ (6.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 881€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 778,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 715,27€
Coût de l'assurance :12 852,09€
Taxe foncière : 853,06€/an
Soit par mois : 71,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 83 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 83 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 480 €(608 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 480€
    Isolation combles: 83 m² × 60€/m² = 4980€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€
  • Électricité - Mise aux normes:8 500€
    Mise aux normes électricité: 83 m² × 100€/m² = 8300€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie - Mise aux normes:8 500€
    Mise aux normes plomberie: 83 m² × 100€/m² = 8300€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pleugriffet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 531 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 076 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 881 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 924 €
Revenus locatifs : +8 531 €
Charges déductibles : -56 924 €
Résultat foncier Année 1 : -48 393 €(Déficit de 48 393 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 993 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 444 €/an
Revenus locatifs : +8 531 €
Charges déductibles : -6 444 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26992.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 260 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 019 €(65% de 89 260 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 110 €/an
Calcul : 58 019 € × 3,636% = 2 110 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 531 €56 928 €5 081 €-48 398 €21 400 €26 998 €26 998 €
28 701 €6 315 €4 948 €2 386 €--24 612 €
38 875 €6 177 €4 810 €2 698 €--21 914 €
49 053 €6 035 €4 667 €3 018 €--18 896 €
59 234 €5 887 €4 520 €3 347 €--15 549 €
69 418 €5 734 €4 367 €3 685 €--11 864 €
79 607 €5 575 €4 208 €4 032 €--7 832 €
89 799 €5 411 €4 044 €4 388 €--3 444 €
99 995 €5 241 €3 874 €4 754 €---
1010 195 €5 065 €3 698 €5 130 €---
1110 399 €4 883 €3 515 €5 516 €---
1210 607 €4 694 €3 327 €5 913 €---
1310 819 €4 498 €3 131 €6 321 €---
1411 035 €4 296 €2 929 €6 739 €---
1511 256 €4 086 €2 719 €7 170 €---
1611 481 €3 869 €2 502 €7 612 €---
1711 711 €3 644 €2 277 €8 067 €---
1811 945 €3 411 €2 044 €8 534 €---
1912 184 €3 170 €1 803 €9 014 €---
2012 427 €2 920 €1 553 €9 507 €---
2112 676 €2 662 €1 295 €10 014 €---
2212 930 €2 394 €1 027 €10 535 €---
2313 188 €2 117 €750 €11 071 €---
2413 452 €1 830 €462 €11 622 €---
2513 721 €1 532 €165 €12 189 €---
TOTAL273 237 €158 374 €73 715 €114 864 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 531 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 791 €-6 420 €+8 211 €
2+1 791 €0 €+1 791 €
3+1 791 €0 €+1 791 €
4+1 791 €0 €+1 791 €
5+1 791 €0 €+1 791 €
6+1 791 €0 €+1 791 €
7+1 791 €0 €+1 791 €
8+1 791 €0 €+1 791 €
9+1 791 €+393 €+1 398 €
10+1 791 €+1 539 €+252 €
11+1 791 €+1 655 €+136 €
12+1 791 €+1 774 €+17 €
13+1 791 €+1 896 €-105 €
14+1 791 €+2 022 €-231 €
15+1 791 €+2 151 €-360 €
16+1 791 €+2 284 €-493 €
17+1 791 €+2 420 €-629 €
18+1 791 €+2 560 €-769 €
19+1 791 €+2 704 €-913 €
20+1 791 €+2 852 €-1 061 €
21+1 791 €+3 004 €-1 213 €
22+1 791 €+3 161 €-1 370 €
23+1 791 €+3 321 €-1 530 €
24+1 791 €+3 487 €-1 696 €
25+1 791 €+3 657 €-1 866 €
Total+44 775 €+34 459 €+10 316 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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