Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 83 m²

VillePleugriffet (56)
Surface83
Coût Total146 881
Loyer Annuel8 531
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-138
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 260 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 075,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 83 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - PLEUGRIFFET (56120)


Maison mitoyenne à rénover comprenant : = une entrée, un salon/séjour avec poêle à bois, une cuisine équipée avec accès sur la terrasse, dégagement, trois chambres et une salle de bains avec wc = combles perdus au-dessus Jardin clos d'une superficie de 1 141 m² avec petit plan d'eau Piscine hors service

Travaux à prévoir : assainissement (devis : 20.000,00 €), toiture, isolation, système de chauffage....


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés - Notaires à Rohan - N° SIRET : 85180242100012


Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 83 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/08/2024

Ville : Pleugriffet
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56120
Coordonnées : 47.989864, -2.683992
Total : 146 881
Prix d'acquisition : 89 260
Travaux : 50 480
Valeur du bien : 139 740
Frais de notaire : 7 141
Coût estimé : 7 141
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8531€/an
Fourchette totale : 548€ - 923€/mois
Fourchette annuelle : 6572€ - 11073€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 881,72 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 183
Prix d'achat :89 260
Décote à l'achat :-66 923 (-42.8%)
Marge achat-revente :9 302€ (6.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 881
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 778,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 715,27
Coût de l'assurance :12 852,09
Taxe foncière : 853,06€/an
Soit par mois : 71,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 83 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 83 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 480(608 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 480
    Isolation combles: 83 m² × 60€/m² = 4980€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€
  • Électricité - Mise aux normes:8 500
    Mise aux normes électricité: 83 m² × 100€/m² = 8300€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie - Mise aux normes:8 500
    Mise aux normes plomberie: 83 m² × 100€/m² = 8300€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pleugriffet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 480✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 531 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 076 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 881 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 924
Revenus locatifs : +8 531
Charges déductibles : -56 924
Résultat foncier Année 1 : -48 393(Déficit de 48 393 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 993
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 444 €/an
Revenus locatifs : +8 531
Charges déductibles : -6 444
Résultat foncier Années 2+ : 2 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26992.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 260
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 019(65% de 89 260 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 110 €/an
Calcul : 58 019 € × 3,636% = 2 110
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 53156 9285 081-48 39821 400 €26 998 €26 998 €
28 7016 3154 9482 386--24 612 €
38 8756 1774 8102 698--21 914 €
49 0536 0354 6673 018--18 896 €
59 2345 8874 5203 347--15 549 €
69 4185 7344 3673 685--11 864 €
79 6075 5754 2084 032--7 832 €
89 7995 4114 0444 388--3 444 €
99 9955 2413 8744 754---
1010 1955 0653 6985 130---
1110 3994 8833 5155 516---
1210 6074 6943 3275 913---
1310 8194 4983 1316 321---
1411 0354 2962 9296 739---
1511 2564 0862 7197 170---
1611 4813 8692 5027 612---
1711 7113 6442 2778 067---
1811 9453 4112 0448 534---
1912 1843 1701 8039 014---
2012 4272 9201 5539 507---
2112 6762 6621 29510 014---
2212 9302 3941 02710 535---
2313 1882 11775011 071---
2413 4521 83046211 622---
2513 7211 53216512 189---
TOTAL273 237158 37473 715114 86421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 864
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 531 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 791-6 420+8 211
2+1 7910+1 791
3+1 7910+1 791
4+1 7910+1 791
5+1 7910+1 791
6+1 7910+1 791
7+1 7910+1 791
8+1 7910+1 791
9+1 791+393+1 398
10+1 791+1 539+252
11+1 791+1 655+136
12+1 791+1 774+17
13+1 791+1 896-105
14+1 791+2 022-231
15+1 791+2 151-360
16+1 791+2 284-493
17+1 791+2 420-629
18+1 791+2 560-769
19+1 791+2 704-913
20+1 791+2 852-1 061
21+1 791+3 004-1 213
22+1 791+3 161-1 370
23+1 791+3 321-1 530
24+1 791+3 487-1 696
25+1 791+3 657-1 866
Total+44 775+34 459+10 316
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →