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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface95.7m²
Coût Total204 260€
Loyer Annuel13 356€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 167 000 €
Surface : 95.7 m²
Prix au m² : 1 745,04 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Le cabinet de Simencourt vous présente cet appartement QUARTIER QUEBEC au fort potentiel :  TYPE 5 de plus de 95m² habitable comprenant 3 ou 4 chambres :  - un séjour / salon, une cuisine, 3 ou 4 chambres , une salle de bains, pièce de douche, un wc. - un garage de 18m², une cave. - double vitrage PVC et volets. - chauffage collectif au réseau de chaleur urbain. TRAVAUX A PREVOIR

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80090
Coordonnées : 49.867179, 2.326449
Total : 204 260€
Prix d'acquisition : 167 000€
Travaux : 23 900€
Valeur du bien : 190 900€
Frais de notaire : 13 360€
Coût estimé : 13 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95.7m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1113€/mois
Loyer annuel estimé : 13356€/an
Fourchette totale : 900€ - 1377€/mois
Fourchette annuelle : 10796€ - 16523€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 083,33 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 375 €
Prix d'achat :167 000 €
Décote à l'achat :-32 375€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-4 885€ (-2.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 025,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 085,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 498,92€
Coût de l'assurance :17 872,75€
Taxe foncière : 1 335,64€/an
Soit par mois : 111,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 113,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 196,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, chauffage collectif au réseau de chaleur urbain
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et installations vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 900 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, chauffage collectif au réseau de chaleur urbain
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant meubles, carrelage et installations), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Revêtement de sol: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 48 m² × 25€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 113 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 356 €/an
Calcul : 1 113 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 120 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 260 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 336 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 071 €
Revenus locatifs : +13 356 €
Charges déductibles : -33 071 €
Résultat foncier Année 1 : -19 715 €(Déficit de 19 715 €)
Imputable sur revenu global : 19 715 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 171 €/an
Revenus locatifs : +13 356 €
Charges déductibles : -9 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 185 €/an
Prix d'achat du bien : 167 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 550 €(65% de 167 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 947 €/an
Calcul : 108 550 € × 3,636% = 3 947 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 356 €33 078 €7 127 €-19 721 €19 721 €--
213 623 €8 992 €6 941 €4 632 €---
313 896 €8 799 €6 748 €5 097 €---
414 174 €8 599 €6 549 €5 574 €---
514 457 €8 393 €6 342 €6 065 €---
614 747 €8 179 €6 128 €6 568 €---
715 041 €7 957 €5 906 €7 085 €---
815 342 €7 727 €5 677 €7 615 €---
915 649 €7 489 €5 439 €8 160 €---
1015 962 €7 243 €5 192 €8 720 €---
1116 281 €6 987 €4 937 €9 294 €---
1216 607 €6 723 €4 672 €9 884 €---
1316 939 €6 449 €4 398 €10 491 €---
1417 278 €6 165 €4 114 €11 113 €---
1517 623 €5 871 €3 820 €11 753 €---
1617 976 €5 566 €3 516 €12 410 €---
1718 335 €5 251 €3 200 €13 085 €---
1818 702 €4 924 €2 873 €13 778 €---
1919 076 €4 585 €2 535 €14 491 €---
2019 458 €4 234 €2 184 €15 223 €---
2119 847 €3 871 €1 821 €15 976 €---
2220 244 €3 495 €1 444 €16 749 €---
2320 649 €3 105 €1 054 €17 544 €---
2421 062 €2 701 €651 €18 361 €---
2521 483 €2 283 €232 €19 200 €---
TOTAL427 808 €178 663 €103 499 €249 146 €19 721 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 916 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 146 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 356 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 805 €-5 916 €+8 721 €
2+2 805 €+1 390 €+1 415 €
3+2 805 €+1 529 €+1 276 €
4+2 805 €+1 672 €+1 133 €
5+2 805 €+1 819 €+986 €
6+2 805 €+1 970 €+835 €
7+2 805 €+2 125 €+680 €
8+2 805 €+2 285 €+520 €
9+2 805 €+2 448 €+357 €
10+2 805 €+2 616 €+189 €
11+2 805 €+2 788 €+17 €
12+2 805 €+2 965 €-160 €
13+2 805 €+3 147 €-342 €
14+2 805 €+3 334 €-529 €
15+2 805 €+3 526 €-721 €
16+2 805 €+3 723 €-918 €
17+2 805 €+3 925 €-1 120 €
18+2 805 €+4 134 €-1 329 €
19+2 805 €+4 347 €-1 542 €
20+2 805 €+4 567 €-1 762 €
21+2 805 €+4 793 €-1 988 €
22+2 805 €+5 025 €-2 220 €
23+2 805 €+5 263 €-2 458 €
24+2 805 €+5 508 €-2 703 €
25+2 805 €+5 760 €-2 955 €
Total+70 125 €+74 744 €+-4 619 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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