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Bel appartement T3 situé dans résidence sécurisée avec piscine proche centre Prayssac

VillePrayssac (46)
Surface43m²
Coût Total89 400€
Loyer Annuel4 019€
Rentabilité4.50%
Cashflow/mois-329€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 279,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 43 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Piscine, 4 hectares de terrain, Mandat exclusif, Digicode, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif, Rez-de-chaussée

Bel appartement, de 2 chambres à vendre dans une résidence de vacances proche centre ville de Prayssac. Libre de bail - Idéal pour une habitation a l'année ou investissement locatif. L'appartement de 43m² habitables est situé à l'étage et est composé d'un séjour-salon avec coin cuisine, dégagement, WC, deux chambres avec placard, salle de bains. Terrasse.

  • Une piscine extérieure chauffée est ouverte de juin à mi-septembre.
  • Appartement entièrement meublé.
  • Jardin clos et arboré et accès à la rivière ' Lot ' -Parking sécurisé et gardien sur place Nombre de lot :110 Charges de copropriété : 2000 / an environ Visite virtuelle disponible sur demande. Copropriété de 110 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2000.00 euros.
Ville : Prayssac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46220
Coordonnées : 44.494910, 1.183952
Total : 89 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 30 000€
Valeur du bien : 85 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 335€/mois
Loyer annuel estimé : 4019€/an
Fourchette totale : 264€ - 425€/mois
Fourchette annuelle : 3169€ - 5097€/an
Rentabilité brute :4.50%
Fourchette de rentabilité :3.55% - 5.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 363,1 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :58 613 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-3 613€ (-6.2%)
Marge achat-revente :-30 787€ (-52.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 007,69€
Coût de l'assurance :7 822,50€
Taxe foncière : 401,94€/an
Soit par mois : 33,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 334,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-329,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 000 €(698 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Prayssac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 335 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 019 €/an
Calcul : 335 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 912 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 402 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 627 €
Revenus locatifs : +4 019 €
Charges déductibles : -35 627 €
Résultat foncier Année 1 : -31 608 €(Déficit de 31 608 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 208 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 627 €/an
Revenus locatifs : +4 019 €
Charges déductibles : -5 627 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 608 €/an(Déficit de 1 608 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10207.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 019 €35 630 €2 915 €-31 610 €21 400 €10 210 €10 210 €
24 100 €5 551 €2 837 €-1 452 €1 452 €-10 210 €
34 182 €5 470 €2 755 €-1 289 €1 289 €-10 210 €
44 265 €5 387 €2 672 €-1 121 €1 121 €-10 210 €
54 351 €5 300 €2 585 €-949 €949 €-10 210 €
64 438 €5 210 €2 496 €-773 €773 €-10 210 €
74 526 €5 118 €2 403 €-591 €591 €-10 210 €
84 617 €5 022 €2 308 €-405 €405 €-10 210 €
94 709 €4 924 €2 209 €-214 €214 €-10 210 €
104 804 €4 821 €2 107 €-18 €18 €-10 210 €
114 900 €4 716 €2 001 €184 €--10 027 €
124 998 €4 607 €1 892 €391 €---
135 098 €4 494 €1 779 €603 €---
145 199 €4 378 €1 663 €822 €---
155 303 €4 257 €1 542 €1 046 €---
165 410 €4 133 €1 418 €1 277 €---
175 518 €4 004 €1 289 €1 513 €---
185 628 €3 871 €1 156 €1 757 €---
195 741 €3 734 €1 019 €2 007 €---
205 855 €3 592 €877 €2 263 €---
215 973 €3 445 €730 €2 527 €---
226 092 €3 294 €579 €2 798 €---
236 214 €3 137 €422 €3 077 €---
246 338 €2 975 €260 €3 363 €---
256 465 €2 808 €93 €3 657 €---
TOTAL128 741 €139 879 €42 008 €-11 137 €28 212 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 464 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -11 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 019 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+844 €-6 420 €+7 264 €
2+844 €-435 €+1 279 €
3+844 €-387 €+1 231 €
4+844 €-336 €+1 180 €
5+844 €-285 €+1 129 €
6+844 €-232 €+1 076 €
7+844 €-177 €+1 021 €
8+844 €-122 €+966 €
9+844 €-64 €+908 €
10+844 €-5 €+849 €
11+844 €0 €+844 €
12+844 €+117 €+727 €
13+844 €+181 €+663 €
14+844 €+247 €+597 €
15+844 €+314 €+530 €
16+844 €+383 €+461 €
17+844 €+454 €+390 €
18+844 €+527 €+317 €
19+844 €+602 €+242 €
20+844 €+679 €+165 €
21+844 €+758 €+86 €
22+844 €+840 €+4 €
23+844 €+923 €-79 €
24+844 €+1 009 €-165 €
25+844 €+1 097 €-253 €
Total+21 100 €-333 €+21 433 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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